← Tilbage til on-market
Amagerfælledvej 120, 2. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
Red flags
- ·α -7.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.0%✓Sol 100✓Nybyg 2018✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.697 kr/m² × 94 m² = 6.081.556 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
94 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.164 kr./år
Alpha
-7.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.081.556 kr.
64.697 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
69.530 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.182.209 kr.
65.768 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
69.096 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.081.556 kr.
64.697 kr./m²
-6.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
20.745 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.8%
α (alpha)-7.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år139.596 kr.
Salgspris6.081.556 kr.
Profit (1 års hold)-314.668 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-7.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år197.124 kr.
Salgspris6.507.265 kr.
Profit (1 års hold)168.569 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.8%
α (alpha)-7.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år324.347 kr.
Salgspris6.981.626 kr.
Profit (1 års hold)770.154 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (94) × 12 mdr
= Langtidsleje/år191.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)249.288 kr.
− Ejerudgifter/år-52.164 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.596 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.124 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)324.347 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.081.556 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-454.264 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-7.0%
Mægler
kr/m² (udbud)69.096 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3-værelses tæt på metro og natur
Moderne lejlighed med altan nær Amager FælledPå anden sal af en arkitektonisk vellykket ejendom fra 2018 finder I denne moderne lejlighed, der udfolder sig via en gennemtænkt planløsning. Boligen kombinerer bylivets bekvemmeligheder med grønne omgivelser og egner sig godt til et par, den mindre familie eller til jer, der har brug for plads til et hjemmekontor.Beliggenheden hører til blandt de mest eftertragtede på Amager. I har få minutters gang til Amager Fælled. På den måde er der masser af na