← Tilbage til on-market
Bremensgade 35, 1. tv
2300 København S · estate · Estate Amager - Amagerbrogade
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -15.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -15.8%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 68✓1. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.657 kr/m² × 61 m² = 3.639.068 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.244 kr./år
Alpha
-15.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.639.068 kr.
59.657 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
70.863 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.689.278 kr.
60.480 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.295.000 kr.
70.410 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.639.068 kr.
59.657 kr./m²
-15.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
16.393 kr./m²
-76.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.1%
α (alpha)-15.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-14.1%
Gross rental/år74.196 kr.
Salgspris3.639.068 kr.
Profit (1 års hold)-609.356 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.2%
α (alpha)-15.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-6.2%
Gross rental/år111.528 kr.
Salgspris3.893.803 kr.
Profit (1 års hold)-317.289 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.0%
α (alpha)-15.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år173.484 kr.
Salgspris4.177.650 kr.
Profit (1 års hold)28.514 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-50.244 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.196 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.528 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.484 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.639.068 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-683.552 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-15.8%
Mægler
kr/m² (udbud)70.410 kr.
MæglerEstate Amager - Amagerbrogade
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-07-31family
2.200.000 kr.36.066 kr./m²
2017-06-12normal
1.995.000 kr.32.705 kr./m²
2014-03-05normal
1.475.000 kr.24.180 kr./m²
2008-12-06normal
1.220.000 kr.20.000 kr./m²
1997-08-31normal
501.000 kr.8.213 kr./m²
1997-04-14normal
225.894 kr.3.703 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2017-06-12 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lækker, lys og delevenlig 2'er
Lækker, lys og delevenlig 2'er med altan Velkommen til Bremensgade 35, 1. tv. – en indbydende og fleksibel lejlighed med mange anvendelsesmuligheder. Boligen er ideel for parret, den lille familie, venner, der ønsker at dele, eller den enlige køber, som ønsker god plads. Planløsningen giver mulighed for at indrette lejligheden præcis efter behov.Lejligheden fremstår i særdeles velholdt stand med smukke lyse trægulve, et stilrent badeværelse samt et lyst og funktionelt køkken. Begge rum byder på