iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amager Strandvej 156G, 1. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2014)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.9% — over markedet
  • ·Seller CAGR 27.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -6.9%!Sol 55!102 m² stor✓Nybyg 2014✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.060 kr/m² × 102 m² = 6.738.128 kr.
Amager Strandvej 156G, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
60d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.080 kr./år
Alpha
-6.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.738.128 kr.
66.060 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.240.020 kr.
70.981 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.839.243 kr.
67.051 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.195.000 kr.
70.539 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.738.128 kr.
66.060 kr./m²
-6.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
23.039 kr./m²
-67.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.9%
α (alpha)-6.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-4.9%
Gross rental/år144.000 kr.
Salgspris6.738.128 kr.
Profit (1 års hold)-357.892 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.9%
α (alpha)-6.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år206.424 kr.
Salgspris7.209.797 kr.
Profit (1 års hold)176.201 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.5%
α (alpha)-6.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast11.5%
Gross rental/år259.834 kr.
Salgspris7.735.371 kr.
Profit (1 års hold)755.185 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.504 kr.
− Ejerudgifter/år-64.080 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.000 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)206.424 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)259.834 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.738.128 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread-501.892 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha-6.9%

Mægler

kr/m² (udbud)70.539 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-10-17normal
5.625.000 kr.55.147 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.625.000 kr.2025-10-17 · 1 år siden
Udbudspris implicerer27.9% pa
FMV implicerer19.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-8.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Totalrenoveret lejlighed med eksklusive detaljer

Velkommen til Amager Strandvej 156G, 1. th – en stilfuld og gennemrenoveret lejlighed på 102 m², hvor moderne komfort og elegante materialevalg går op i en højere enhed. Her får du en indflytningsklar bolig med en gennemtænkt planløsning, smukke detaljer og masser af lys.Lejligheden fremstår med flotte sildebensgulve, som sammen med de store vinduespartier skaber en eksklusiv og indbydende atmosfære. Boligens naturlige samlingspunkt er det store køkken-alrum i åben forbindelse med stuen, hvor de