iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Johan Kellers Vej 59, 0. th

2450 København SV · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view
Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet16/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -28.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Stueetage/kælder
  • ·Seller CAGR 12.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Stueetage✗α -28.8%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 97✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 54.644 kr/m² × 59 m² = 3.224.010 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Johan Kellers Vej 59, 0. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
4.500.000 kr.
Dage på markedet
9d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.288 kr./år
Alpha
-28.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.224.010 kr.
54.644 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.528.850 kr.
76.760 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.283.233 kr.
55.648 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.500.000 kr.
76.271 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.224.010 kr.
54.644 kr./m²
-28.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
950.000 kr.
16.102 kr./m²
-78.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-27.0%
α (alpha)-28.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-27.0%
Gross rental/år80.772 kr.
Salgspris3.224.010 kr.
Profit (1 års hold)-1.224.068 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-19.1%
α (alpha)-28.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-19.1%
Gross rental/år122.190 kr.
Salgspris3.449.691 kr.
Profit (1 års hold)-956.969 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-10.0%
α (alpha)-28.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast-10.0%
Gross rental/år182.228 kr.
Salgspris3.701.163 kr.
Profit (1 års hold)-645.458 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.060 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.
− Ejerudgifter/år-57.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.772 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)122.190 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.228 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.500.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.000 kr.
= Tx-omkostning28.850 kr.
+ Tilbudspris4.500.000 kr.
= Total investeret4.528.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.224.010 kr.
− Investeret-4.528.850 kr.
= Spread-1.304.840 kr.
÷ Investeret÷ 4.528.850 kr.
= Alpha-28.8%

Mægler

kr/m² (udbud)76.271 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-02-28normal
2.025.000 kr.34.322 kr./m²
2007-07-12normal
1.350.000 kr.22.881 kr./m²
2001-01-22normal
703.000 kr.11.915 kr./m²
1997-06-16normal
322.120 kr.5.460 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.025.000 kr.2019-02-28 · 7 år siden
Udbudspris implicerer12.1% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Høj og privat stuelejlighed med nedgang til havestykke og flot udsigt til Vestre Kirkegård

Høj og privat stuelejlighed med nedgang til havestykke og flot udsigt til Vestre KirkegårdSå bliver det ikke bedre på Johan Kellers Vej. Man er beliggende i bunden af vejen, hvor man bliver trukket fri af ejendommen overfor og har udsigt til den smukke Vestre Kirkegård. Lejligheden rammes af et smukt lys fra sydvest – det ledes ind i karnappen på stuen og ned i det dejlige havestykke. Drømmer man om at komme hjem fra arbejde og nyde solen i haven eller sidde i lys karnap til ud på aftenen, så sk