iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hjørringgade 9, 1. tv

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -12.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -12.1%!Sol 48✓KBH-klassiker 1901✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.906 kr/m² × 49 m² = 4.111.403 kr.
Hjørringgade 9, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
4.650.000 kr.
Dage på markedet
46d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.972 kr./år
Alpha
-12.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.111.403 kr.
83.906 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.679.750 kr.
95.505 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.165.190 kr.
85.004 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.650.000 kr.
94.898 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.111.403 kr.
83.906 kr./m²
-11.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
23.469 kr./m²
-75.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.4%
α (alpha)-12.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-10.4%
Gross rental/år80.628 kr.
Salgspris4.111.403 kr.
Profit (1 års hold)-487.719 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.7%
α (alpha)-12.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år115.908 kr.
Salgspris4.399.201 kr.
Profit (1 års hold)-164.641 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.9%
α (alpha)-12.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år198.081 kr.
Salgspris4.719.891 kr.
Profit (1 års hold)238.222 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år117.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)152.880 kr.
− Ejerudgifter/år-36.972 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.628 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.908 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)198.081 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.650.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.900 kr.
= Tx-omkostning29.750 kr.
+ Tilbudspris4.650.000 kr.
= Total investeret4.679.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.111.403 kr.
− Investeret-4.679.750 kr.
= Spread-568.347 kr.
÷ Investeret÷ 4.679.750 kr.
= Alpha-12.1%

Mægler

kr/m² (udbud)94.898 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-06-22normal
2.600.000 kr.53.061 kr./m²
2009-07-23normal
1.320.000 kr.26.939 kr./m²
2003-10-06normal
970.000 kr.19.796 kr./m²
1999-06-23normal
561.300 kr.11.455 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.600.000 kr.2018-06-22 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 2V’er med vestvendt altan!

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - På rolig adresse centralt på Østerbro finder du denne hyggelige 2-værelses lejlighed med vestvendt altan og en attraktiv placering tæt på både Nordhavn, Fælledparken og det populære caféliv omkring Østerbro. Lejligheden er beliggende på 1. sal i en klassisk københavnerejendom og rummer 49 veldisponerede kvadratmeter. Planløsningen byder på et rummeligt soveværelse samt en hyggelig stue i åben forbindelse med køkkenet, hvilket skaber et naturligt opholdsrum med plads til både sofaarrangement og spisebord. Fra stuen er der direkte udgang til den vestvendte altan, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes i rolige omgivelser. Køkken og badeværelse fremstår af ældre dato, og lejligheden henvender sig derfor oplagt til køberen, som ønsker at sætte sit eget præg og modernisere boligen efter egne ønsker og behov. Planløsningen passer godt til singlen eller parret, som ønsker en klassisk Østerbro-lejlighed med charme og potentiale. Til ejendommen hører en hyggelig fælles gård, og området er kendt for sin rolige atmosfære samt gode parkeringsmuligheder samtidig med at du er tæt på byliv, metro, indkøb og grønne områder. En veldisponeret lejlighed med attraktiv beliggenhed og gode muligheder for at skabe sit eget hjem på Østerbro. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk