Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·85 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1970✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal✓72 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
85d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.788 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
62.431 kr./m² · fallback
Investeret
4.523.820 kr.
62.831 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.600.201 kr.
63.892 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
62.431 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.495.000 kr.
62.431 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
22.222 kr./m²
-64.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år134.652 kr.
Salgspris4.495.000 kr.
Profit (1 års hold)105.832 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år189.084 kr.
Salgspris4.809.650 kr.
Profit (1 års hold)474.914 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år205.014 kr.
Salgspris5.160.260 kr.
Profit (1 års hold)841.454 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)235.872 kr.
− Ejerudgifter/år-46.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.652 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)189.084 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)205.014 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.000 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-28.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)62.431 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-10-03normal
2.725.000 kr.37.847 kr./m²
2016-01-30normal
2.160.000 kr.30.000 kr./m²
2002-08-23normal
1.254.750 kr.17.427 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.725.000 kr.2018-10-03 · 8 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 2V med altan og et flot, opdateret køkken - elevator - samt adgang til to store fælles tagterrasser
Stor 2V med altan og et flot, opdateret køkken - elevator - samt adgang til to store fælles tagterrasser Du får så meget mere end blot en stor toværelses lejlighed, hvis du slår til her. Lejligheden ligger på Falkoner Alle lige ved Godthåbsvej. Her bor du tæt på alt. Her er få min gang til Aksel Møllers have metro lige nedrnfor har du fantastiske indkøbsmuligheder, et bredt udvalg af spisesteder, caféer og takeawys inden for ganske kort afstand. Ejendommen har derudover elevator, og så får du a