Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1946)
Red flags
- ·α -7.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.8%✓KBH-klassiker 1946✓Sol 95✓1. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.881 kr/m² × 65 m² = 3.892.243 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1946
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.824 kr./år
Alpha
-7.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.892.243 kr.
59.881 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
64.954 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.949.472 kr.
60.761 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.195.000 kr.
64.538 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.892.243 kr.
59.881 kr./m²
-7.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
15.385 kr./m²
-76.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.9%
α (alpha)-7.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-5.9%
Gross rental/år82.776 kr.
Salgspris3.892.243 kr.
Profit (1 års hold)-247.001 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.1%
α (alpha)-7.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år122.556 kr.
Salgspris4.164.700 kr.
Profit (1 års hold)65.236 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.1%
α (alpha)-7.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år173.904 kr.
Salgspris4.468.295 kr.
Profit (1 års hold)420.179 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)172.380 kr.
− Ejerudgifter/år-49.824 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)122.556 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.904 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.892.243 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-329.777 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-7.8%
Mægler
kr/m² (udbud)64.538 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-24family
868.000 kr.13.354 kr./m²
2013-12-16normal
1.395.000 kr.21.462 kr./m²
2010-04-14normal
1.275.000 kr.19.615 kr./m²
2002-12-09normal
1.075.000 kr.16.538 kr./m²
1997-08-11normal
398.000 kr.6.123 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.395.000 kr.2013-12-16 · 13 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig lejlighed med altan, nyere køkken og badeværelse med separat brus
LejlighedenMellem Amagerbro, DR Byen og Amager Fælled står denne lyse og indbydende 2-værelses lejlighed nu til salg. Her får du 65 veludnyttede kvm, en skøn altan og en planløsning, der gør boligen oplagt til både singlen og parret.Lejligheden, du skal se nærmere på, ligger på første sal og byder på en veldisponeret planløsning med separat HTH-køkken fra 2022, et rummeligt soveværelse og en stue med udgang til altanen. Stuen er lejlighedens største rum og giver masser af plads til både middage