Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 32.1% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 2 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 82✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
94 m²
Værelser
3
Byggeår
–
Udbudspris
7.595.000 kr.
Dage på markedet
70d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.432 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.595.000 kr.
80.798 kr./m² · fallback
Investeret
7.642.420 kr.
81.302 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.697.493 kr.
81.888 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.595.000 kr.
80.798 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.595.000 kr.
80.798 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år150.528 kr.
Salgspris7.595.000 kr.
Profit (1 års hold)103.108 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år216.516 kr.
Salgspris8.126.650 kr.
Profit (1 års hold)700.746 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år276.860 kr.
Salgspris8.719.060 kr.
Profit (1 års hold)1.353.500 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ukendt)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (94) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)285.948 kr.
− Ejerudgifter/år-69.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)216.516 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.860 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.570 kr.
= Tx-omkostning47.420 kr.
+ Tilbudspris7.595.000 kr.
= Total investeret7.642.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.595.000 kr.
− Investeret-7.642.420 kr.
= Spread-47.420 kr.
÷ Investeret÷ 7.642.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)80.798 kr.
Mæglerhome Nordhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-06-03normal
5.749.000 kr.61.160 kr./m²
2022-07-01normal
89.875.000 kr.956.117 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.749.000 kr.2025-06-03 · 1 år siden
Udbudspris implicerer32.1% pa
FMV implicerer32.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Nyopført projektlejlighed med vestvendt altan direkte til kanal og udsigt til vand
ÅBENT HUS OG FREMVISNING: Afholdes i projektets showroom (Sluseholmen 19A) ** Billederne er ikke fra nærværende lejlighed. Find den specifikke bolig på projektets hjemmeside, hvor der kan ses køkken illustrationer: https://lnk.dk/elmeholmbolig ** Denne indbydende 3-værelses ejerlejlighed på 94 m² er beliggende i Elmeholm på Sluseholmen – en stemningsfuld bydel inspireret af de ikoniske hollandske kanalmiljøer, hvor vand, byliv og natur smelter sammen. Her bor du i et levende og intimt kvarter