Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -20.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 17.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -20.1%✓KBH-klassiker 1937✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.486 kr/m² × 54 m² = 3.212.259 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.480 kr./år
Alpha
-20.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.212.259 kr.
59.486 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
74.460 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.283.587 kr.
60.807 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.995.000 kr.
73.981 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.212.259 kr.
59.486 kr./m²
-19.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
17.778 kr./m²
-76.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.8%
α (alpha)-20.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-17.8%
Gross rental/år92.880 kr.
Salgspris3.212.259 kr.
Profit (1 års hold)-715.681 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.9%
α (alpha)-20.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år130.788 kr.
Salgspris3.437.117 kr.
Profit (1 års hold)-452.915 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-0.2%
α (alpha)-20.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år206.036 kr.
Salgspris3.687.673 kr.
Profit (1 års hold)-127.110 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.268 kr.
− Ejerudgifter/år-33.480 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)92.880 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)130.788 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.036 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.212.259 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-808.561 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-20.1%
Mægler
kr/m² (udbud)73.981 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-12-09normal
3.400.000 kr.62.963 kr./m²
2023-11-03family
1.032.000 kr.19.111 kr./m²
2020-02-17normal
2.095.000 kr.38.796 kr./m²
2014-07-30normal
1.070.000 kr.19.815 kr./m²
1999-09-29normal
582.254 kr.10.782 kr./m²
1997-12-31normal
329.000 kr.6.093 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.400.000 kr.2025-12-09 · 1 år siden
Udbudspris implicerer17.5% pa
FMV implicerer-5.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-23.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig. God stand. Sep. brus.
LEJLIGHED: Du bliver mødt af smart fordelingsentré, med adgang til stue, soveværelse, køkken og bad. Stuen ligger mod Mozartsvej og rummer rigelig plads til både sofa -og spisearrangement. Stuen har fin karnap, der sikrer masser af lys. Ydermere har du her fra adgang til lejlighedens altan med sol fra kl. 9-17 i sommerhalvåret. Badeværelset er i rigtig god stand og opført i hvid flise. Her har man separat brus, væghængt toilet samt indbyggede skabe som sikrer plads til opbevaring. Køkkenet er et