Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2025)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·122 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.8% — over markedet
- ·Seller CAGR 15.0% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.8%✓5. sal✓Sol 92✓Nybyg 2025✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.414 kr/m² × 93 m² = 8.594.476 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
2025
Udbudspris
9.795.000 kr.
Dage på markedet
122d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 102.576 kr./år
Alpha
-12.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.594.476 kr.
92.414 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.855.620 kr.
105.974 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.655.736 kr.
93.072 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.795.000 kr.
105.323 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.594.476 kr.
92.414 kr./m²
-12.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.6%
α (alpha)-12.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-11.6%
Gross rental/år115.044 kr.
Salgspris8.594.476 kr.
Profit (1 års hold)-1.146.100 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.0%
α (alpha)-12.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år180.330 kr.
Salgspris9.196.089 kr.
Profit (1 års hold)-479.201 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.0%
α (alpha)-12.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år299.773 kr.
Salgspris9.866.458 kr.
Profit (1 års hold)310.612 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år217.620 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)282.906 kr.
− Ejerudgifter/år-102.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.044 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)180.330 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)299.773 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+58.770 kr.
= Tx-omkostning60.620 kr.
+ Tilbudspris9.795.000 kr.
= Total investeret9.855.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.594.476 kr.
− Investeret-9.855.620 kr.
= Spread-1.261.144 kr.
÷ Investeret÷ 9.855.620 kr.
= Alpha-12.8%
Mægler
kr/m² (udbud)105.323 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-01-05normal
7.409.604 kr.79.673 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.409.604 kr.2024-01-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer15.0% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-7.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
UDEN BOPÆLSPLIGT - Lys og moderne 3-værelses lejlighed med stor tagterrasse
Velkommen til en lys og indbydende 3-værelses tårnlejlighed uden bopælspligt, beliggende i det eftertragtede Carls Tårn i hjertet af Carlsberg Byen. Her får du en bolig, der kombinerer moderne komfort, smukt lysindfald og en attraktiv beliggenhed midt mellem byliv, caféer og grønne oaser.Lejligheden rummer 93 veludnyttede kvadratmeter med en gennemtænkt planløsning og gode indretningsmuligheder. Allerede fra entréen mødes du af en indbydende atmosfære med plads til opbevaring og en naturlig over