Udbudspris
5.195.000 kr.
78.712 kr/m²
Vores estimat
4.806.013 kr.
72.818 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.5 %
-388.987 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.1 %
Comp-engineP10 55.582 · median 76.697 · P90 88.192 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·173 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -8.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
- ·Seller CAGR 34.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1969✗α -8.1%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓2. sal✓66 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.818 kr/m² × 66 m² = 4.806.013 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
173d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.244 kr./år
Alpha
-8.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.806.013 kr.
72.818 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
79.212 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.899.840 kr.
74.240 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.712 | 5.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.818 | 4.806.013 kr. | -7.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.582 | 3.668.434 kr. | -29.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.697 | 5.061.998 kr. | -2.6 % | 8 comps samme postnummer, median 713 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.192 | 5.820.667 kr. | +12.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.212 | 1.400.000 kr. | -73.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.7%
α (alpha)-8.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år125.076 kr.
Salgspris4.806.013 kr.
Profit (1 års hold)-296.931 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.7%
α (alpha)-8.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år174.972 kr.
Salgspris4.998.254 kr.
Profit (1 års hold)-54.794 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.9%
α (alpha)-8.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år322.248 kr.
Salgspris5.517.303 kr.
Profit (1 års hold)611.531 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-41.244 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.076 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.972 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)322.248 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.806.013 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-422.007 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-8.1%
Mægler
kr/m² (udbud)78.712 kr.
MæglerEstate Frederiksberg
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-08-06normal
1.600.000 kr.24.242 kr./m²
2021-08-10normal
3.095.000 kr.46.894 kr./m²
2007-12-18normal
1.560.000 kr.23.636 kr./m²
2002-08-19normal
1.100.000 kr.16.667 kr./m²
1997-12-16normal
588.750 kr.8.920 kr./m²
1995-02-15normal
481.800 kr.7.300 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.600.000 kr.2022-08-06 · 4 år siden
Udbudspris implicerer34.2% pa
FMV implicerer31.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
MULIGHEDSRIG 3V'ER TÆT PÅ METRO- MED STOR SYDØST VENDT ALTAN
Hvis boligjagten er sat ind på en veldrejet 3-værelses lejlighed med central beliggenhed på Frederiksberg - så ender boligjagten på Finsensvej 13A, 2. mf. Lejligheden hører hjemme i en tidstypisk ejendom fra 1969 med elevator og mulighed for leje af privat p-plads. Depotrum, cykelparkering og barnevognsrum, det er der alt sammen gjort plads til kælderen. Indenfor venter en rummelig fordelingsentré med indbyggede skabe og videre adgang til samtlige af lejlighedens rum. Det store lyse køkken alrum