Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -18.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.2%✓4. sal✓Sol 100✓78 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 65.880 kr/m² × 78 m² = 5.138.604 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.245.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.960 kr./år
Alpha
-18.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.138.604 kr.
65.880 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.284.320 kr.
80.568 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.221.942 kr.
66.948 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.245.000 kr.
80.064 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.138.604 kr.
65.880 kr./m²
-17.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
19.872 kr./m²
-75.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.4%
α (alpha)-18.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-16.4%
Gross rental/år116.520 kr.
Salgspris5.138.604 kr.
Profit (1 års hold)-1.029.196 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.6%
α (alpha)-18.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-8.6%
Gross rental/år167.064 kr.
Salgspris5.498.306 kr.
Profit (1 års hold)-618.950 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.7%
α (alpha)-18.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år256.708 kr.
Salgspris5.899.117 kr.
Profit (1 års hold)-128.495 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-51.960 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.520 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.064 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.708 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.470 kr.
= Tx-omkostning39.320 kr.
+ Tilbudspris6.245.000 kr.
= Total investeret6.284.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.138.604 kr.
− Investeret-6.284.320 kr.
= Spread-1.145.716 kr.
÷ Investeret÷ 6.284.320 kr.
= Alpha-18.2%
Mægler
kr/m² (udbud)80.064 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-02-18normal
2.500.000 kr.32.051 kr./m²
2011-11-18normal
1.540.000 kr.19.744 kr./m²
2004-07-07normal
1.560.000 kr.20.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.500.000 kr.2016-02-18 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og rummelig 3-værelses lejlighed med stor altan
Her er et hjem, der både kan rumme børnefamilien, det unge par, roomies eller pensionister; nærmere bestemt denne rummelige 3-værelses lejlighed på Sigynsgade 48, 4. th. Her får I ikke blot en praktisk ruminddeling og et skønt opholdsrum, men også en central beliggenhed på Ydre Nørrebro, hvor der er noget for enhver livsstil.I får en af de bedste beliggenheder i foreningen, lejligheden er nemlig beliggende i en opgang som ligger tilbagetrukken og inden i gården, samtidig med at placeringen på 4