Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet16/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1911)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.6% — over markedet
- ·Stueetage/kælder
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Stueetage✗α -13.6%✓KBH-klassiker 1911✓Sol 95✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.420 kr/m² × 89 m² = 5.644.394 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1911
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.152 kr./år
Alpha
-13.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.644.394 kr.
63.420 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
73.436 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.791.920 kr.
65.078 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
72.978 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.644.394 kr.
63.420 kr./m²
-13.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.050.000 kr.
23.034 kr./m²
-68.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.8%
α (alpha)-13.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-10.8%
Gross rental/år184.128 kr.
Salgspris5.644.394 kr.
Profit (1 års hold)-707.298 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.8%
α (alpha)-13.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år251.412 kr.
Salgspris6.039.502 kr.
Profit (1 års hold)-244.906 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.1%
α (alpha)-13.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år323.340 kr.
Salgspris6.479.764 kr.
Profit (1 års hold)267.285 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)291.564 kr.
− Ejerudgifter/år-40.152 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)184.128 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)251.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)323.340 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.644.394 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-891.426 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-13.6%
Mægler
kr/m² (udbud)72.978 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-03-02normal
2.945.000 kr.33.090 kr./m²
2008-06-03normal
1.800.000 kr.20.225 kr./m²
2004-03-17normal
1.500.000 kr.16.854 kr./m²
1995-09-17normal
153.600 kr.1.726 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.945.000 kr.2016-03-02 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og lys lejlighed med privat underetage på Frederiksberg (mulighed for 3V)
Flot og lys lejlighed med privat underetage på Frederiksberg (mulighed for 3V)Lige præcis denne lejlighed på Munkensvej kommer med et væld af fordele. For det første har den egen kælderetage på 39 m2, hvoraf de 12 m2 er et badeværelse. Derudover ligger den i stueetagen, hvilket netop her er en fordel både i forhold til at undgå støj fra Bispeengbuen, der ligger flere etager højere og i forhold til den ualmindeligt hyggelige gårdhave, som der er nem adgang til fra lejligheden. Endelig ligger lejl