Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1899)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·80 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.0%✓Sol 71✓Klassisk 1899✓1. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.297 kr/m² × 51 m² = 4.248.142 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1899
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
80d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.600 kr./år
Alpha
-4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.248.142 kr.
83.297 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
86.730 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.303.272 kr.
84.378 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.395.000 kr.
86.176 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.248.142 kr.
83.297 kr./m²
-3.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
23.529 kr./m²
-72.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.1%
α (alpha)-4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-2.1%
Gross rental/år82.800 kr.
Salgspris4.248.142 kr.
Profit (1 års hold)-92.278 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-4.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år119.520 kr.
Salgspris4.545.512 kr.
Profit (1 års hold)241.812 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.3%
α (alpha)-4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast15.3%
Gross rental/år195.453 kr.
Salgspris4.876.867 kr.
Profit (1 års hold)649.100 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-39.600 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.800 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.520 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.453 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.248.142 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-175.078 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-4.0%
Mægler
kr/m² (udbud)86.176 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-05-21normal
2.170.000 kr.42.549 kr./m²
2014-02-19normal
1.250.000 kr.24.510 kr./m²
2001-03-27normal
764.712 kr.14.994 kr./m²
1995-08-10normal
290.000 kr.5.686 kr./m²
1993-11-29normal
222.000 kr.4.353 kr./m²
1993-08-02normal
77.980 kr.1.529 kr./m²
1993-07-27auction
52.000 kr.1.020 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.170.000 kr.2018-05-21 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk Østerbro-lejlighed i attraktivt kvarter mellem Bopa Plads og Nordhavn
Velkommen til denne charmerende 2-værelses lejlighed, perfekt placeret på indre Østerbro – midt mellem det klassiske byliv og den moderne havnefront i Nordhavn.Lejligheden byder på en entré med adgang til alle rum, hvilket giver en fleksibel planløsning og gør boligen oplagt som delelejlighed. Herfra træder du ind i en lys og indbydende stue samt et soveværelse med skabsplads. Begge rum fremstår med smukke plankegulve, klassisk stuk og elegante rosetter, der skaber en autentisk Østerbro-stemning