Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1892)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -8.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.8%✓Sol 100✓Klassisk 1892✓3. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.497 kr/m² × 52 m² = 3.665.843 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1892
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.104 kr./år
Alpha
-8.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.665.843 kr.
70.497 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
77.323 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.716.908 kr.
71.479 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.995.000 kr.
76.827 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.665.843 kr.
70.497 kr./m²
-8.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
21.154 kr./m²
-72.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.0%
α (alpha)-8.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-7.0%
Gross rental/år75.216 kr.
Salgspris3.665.843 kr.
Profit (1 års hold)-279.761 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.9%
α (alpha)-8.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år108.912 kr.
Salgspris3.922.452 kr.
Profit (1 års hold)10.544 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.3%
α (alpha)-8.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år175.734 kr.
Salgspris4.208.388 kr.
Profit (1 års hold)363.302 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-37.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)108.912 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.734 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.665.843 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-354.977 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-8.8%
Mægler
kr/m² (udbud)76.827 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-03-25normal
2.098.000 kr.40.346 kr./m²
2013-02-22normal
1.445.000 kr.27.788 kr./m²
2009-08-21normal
1.150.000 kr.22.115 kr./m²
2004-03-16normal
1.014.350 kr.19.507 kr./m²
1997-04-20normal
350.815 kr.6.746 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.098.000 kr.2020-03-25 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stilren og charmerende to-værelses i hyggeligt kvarter
Velkommen til denne charmerende og delevenlige 2-værelses lejlighed, der byder på flotte plankegulve, elegant stuk og store vinduespartier, som sikrer et skønt lysindfald.LEJLIGHED: Du træder ind i en rummelig fordelingsentré, hvorfra der er adgang til samtlige rum. Lejlighedens første værelse fungerer i dag som stue og har god plads til både sofaarrangement og spiseafdeling, hvilket skaber de perfekte rammer for både hverdagsliv og hyggelige gæstebesøg. Rummet fremstår indbydende med smukke stu