← Tilbage til on-market
Frimestervej 11, 1. tv
2400 København NV · estate · Estate Nørrebro & Nordvest
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·77 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -11.4%!Sol 51✓KBH-klassiker 1935✓1. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.184 kr/m² × 51 m² = 3.477.378 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.899.000 kr.
Dage på markedet
77d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.192 kr./år
Alpha
-11.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.477.378 kr.
68.184 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.924.244 kr.
76.946 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.522.362 kr.
69.066 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.899.000 kr.
76.451 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.477.378 kr.
68.184 kr./m²
-10.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
780.000 kr.
15.294 kr./m²
-80.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.7%
α (alpha)-11.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-9.7%
Gross rental/år67.968 kr.
Salgspris3.477.378 kr.
Profit (1 års hold)-378.898 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.8%
α (alpha)-11.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år101.016 kr.
Salgspris3.720.794 kr.
Profit (1 års hold)-102.434 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.8%
α (alpha)-11.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år170.646 kr.
Salgspris3.992.030 kr.
Profit (1 års hold)238.432 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-42.192 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)67.968 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)101.016 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.646 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.899.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.899.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.899.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.394 kr.
= Tx-omkostning25.244 kr.
+ Tilbudspris3.899.000 kr.
= Total investeret3.924.244 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.477.378 kr.
− Investeret-3.924.244 kr.
= Spread-446.866 kr.
÷ Investeret÷ 3.924.244 kr.
= Alpha-11.4%
Mægler
kr/m² (udbud)76.451 kr.
MæglerEstate Nørrebro & Nordvest
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-12-15family
2.030.000 kr.39.804 kr./m²
2017-09-21normal
1.935.000 kr.37.941 kr./m²
2015-07-07normal
1.525.000 kr.29.902 kr./m²
2011-09-04normal
880.000 kr.17.255 kr./m²
2006-01-17family
720.000 kr.14.118 kr./m²
2001-04-17normal
676.592 kr.13.267 kr./m²
1999-10-08normal
601.000 kr.11.784 kr./m²
1997-05-26normal
314.000 kr.6.157 kr./m²
1994-02-08normal
223.000 kr.4.373 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 780.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.935.000 kr.2017-09-21 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Hyggelig, lækker og indflytningsklar 2-værelses lejlighed på attraktiv beliggenhed i NV
CENTRAL BELIGGENHED I NORDVESTPå en attraktiv og central adresse i Nordvest udbydes denne velindrettede 2-værelses lejlighed. Her bor du med nem og hurtig adgang til Indre København via Tagensvej, blot 400 meter fra Nørrebrocentret og med alle bydelens spændende tilbud inden for gå- og cykelafstand. Området byder på både hyggelige caféer, specialbutikker og grønne, rekreative områder samt gode transportmuligheder.EN BYDEL I RIVENDE UDVIKLINGNordvest er en bydel i konstant udvikling, hvor innovat