iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Aksel Møllers Have 16, 2. tv

2000 Frederiksberg · other · Irving Jensen & Co I/S

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1944)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -8.3% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -8.3%KBH-klassiker 1944Sol 952. sal79 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.703 kr/m² × 79 m² = 6.454.515 kr.
Aksel Møllers Have 16, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1944
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
10d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.040 kr./år
Alpha
-8.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.454.515 kr.
81.703 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
89.099 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.565.313 kr.
83.105 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
88.544 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.454.515 kr.
81.703 kr./m²
-7.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.750.000 kr.
22.152 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.1%
α (alpha)-8.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-6.1%
Gross rental/år152.040 kr.
Salgspris6.454.515 kr.
Profit (1 års hold)-432.265 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.7%
α (alpha)-8.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år211.764 kr.
Salgspris6.906.331 kr.
Profit (1 års hold)79.275 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.0%
α (alpha)-8.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast11.0%
Gross rental/år316.452 kr.
Salgspris7.409.783 kr.
Profit (1 års hold)687.416 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.804 kr.
− Ejerudgifter/år-47.040 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)152.040 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)211.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.452 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.454.515 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-584.305 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-8.3%

Mægler

kr/m² (udbud)88.544 kr.
MæglerIrving Jensen & Co I/S
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-09-28normal
4.095.000 kr.51.835 kr./m²
2019-11-07normal
3.395.000 kr.42.975 kr./m²
1992-05-18normal
635.000 kr.8.038 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.095.000 kr.2020-09-28 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn, lys og velindrettet 3 værelses med altan

Skøn, lys 3 værelses ejerlejlighed på 79 m2 + altan med skøn beliggenhed i Aksel Møllers Have. Lejligheden har en god indretning og indeholder: Entre med indbygget skabe. Stor lys stue med stort vinduesparti med fri udsigt til parken. Fra stuen er der udgang til dejlig solrig altan og franske døre til spisestue/værelse. Derudover er der stort soveværelse mod gården. Flot, køkken indrettet med respekt for den oprindelig stil samt velindrettet brusebadeværelse. Lyse parketgulve. Ejendommen byder på elevator, moderne fællesvaskerier, tørrerum, cykelkælder, barnevognsrum & skønt grønt gårdmiljø med fælles borde/bænk, cykelparkering og legeplads. Endvidere er der kælderrum til disposition. Billig fibernet via Fiberby. Ejendommen ligger i Svømmehalskvarteret direkte til det skønne parkområde Aksel Møllers Have og med et rigt cafe- og butiksmiljø og med Metro-station lige uden for døren. Endvidere byder ejendommens nærområde på Frederiksberg Have, Frederiksberg Centret, svømmehal og meget mere. Ejendommen har fået udskiftet faldstammer og vandrør og lejlighedens andel af udgifterne er betalt. Til ejendommen hører stort grønt gårdmiljø med masser af hyggekroge, cykelparkering, moderne fællesvaskerier, tørrerum samt eget kælderrum. Ejerforeningen er meget veldrevet og ejendommen har elevator. Gode parkeringsmuligheder i området og i parkeringskælder på Langelands Plads. Metrocityring som kører til Rådhuspladsen og forbinder Østerbro, Nørrebro mv. har station på hjørnet af Godthåbsvej/Aksel Møllers Have. Udlejning tilladt. Det er tilladt at have husdyr.