iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Roskildevej 98, 0. mf

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
40/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet0/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -22.3% — over markedet
  • ·Betonbyggeri-æra (1953) — lavere standard
  • ·Stueetage/kælder
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 20.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 0 · ✗ 4
✗Stueetage✗Beton 1953✗Støjgade✗α -22.3%✓Sol 90✓60 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 50.790 kr/m² × 60 m² = 3.047.411 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Roskildevej 98, 0. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1953
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
10d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 28.512 kr./år
Alpha
-22.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.047.411 kr.
50.790 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
65.337 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.149.353 kr.
52.489 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.895.000 kr.
64.917 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.047.411 kr.
50.790 kr./m²
-21.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
17.500 kr./m²
-73.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-19.1%
α (alpha)-22.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast-19.1%
Gross rental/år122.688 kr.
Salgspris3.047.411 kr.
Profit (1 års hold)-750.121 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.0%
α (alpha)-22.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.3%
= Total afkast-11.0%
Gross rental/år168.048 kr.
Salgspris3.260.730 kr.
Profit (1 års hold)-491.442 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-1.8%
α (alpha)-22.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år223.290 kr.
Salgspris3.498.428 kr.
Profit (1 års hold)-198.502 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år151.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.560 kr.
− Ejerudgifter/år-28.512 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)122.688 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.048 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)223.290 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.047.411 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-872.809 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-22.3%

Mægler

kr/m² (udbud)64.917 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-08-23normal
2.250.000 kr.37.500 kr./m²
2018-10-26normal
1.998.000 kr.33.300 kr./m²
2018-04-09normal
1.685.000 kr.28.083 kr./m²
2008-11-12normal
850.000 kr.14.167 kr./m²
1998-01-09normal
385.000 kr.6.417 kr./m²
1996-05-23normal
414.000 kr.6.900 kr./m²
1993-02-23normal
315.000 kr.5.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.250.000 kr.2023-08-23 · 3 år siden
Udbudspris implicerer20.1% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-9.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn 2-værelses med solrig vestvendt altan

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til en lys og indbydende lejlighed på Frederiksberg, hvor en attraktiv beliggenhed kombineres med en god planløsning og skønne uderum. Lejligheden er beliggende i en særdeles velholdt gulstensejendom fra 1953 og byder på et dejligt lysindfald samt en vestvendt altan med kig over grønne arealer – et oplagt sted at nyde eftermiddags- og aftensolen. Boligens naturlige samlingspunkt er den rummelige stue, hvor der er god plads til både spisebord og et komfortabelt sofaarrangement. Fra stuen er der adgang til soveværelset, som har en god størrelse og fine muligheder for opbevaring. Køkkenet fremstår rummeligt og funktionelt med god bordplads samt en hyggelig spiseplads til hverdagens måltider. Badeværelset er velholdt og indrettet med separat bruseniche, hvilket giver en praktisk og komfortabel indretning. Her får du en veludnyttet lejlighed med masser af lys, en attraktiv vestvendt altan og en placering tæt på offentlig transport – perfekt til dig, der ønsker en indflytningsklar bolig med en god atmosfære. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk