iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Fasanvej 66, 6. 64

2000 Frederiksberg · realmaeglerne · RealMæglerne Frederiksberg v/ Hanne Løye

Åbn pitch-view
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 1 · 2
Beton 1974α -0.6%!Ingen AVM6. salSol 10052 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nordre Fasanvej 66, 6. 64

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
45d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.856 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.195.000 kr.
99.904 kr./m² · fallback
Investeret
5.228.020 kr.
100.539 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.247.847 kr.
100.920 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.195.000 kr.
99.904 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.195.000 kr.
99.904 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
23.077 kr./m²
-76.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år86.184 kr.
Salgspris5.195.000 kr.
Profit (1 års hold)53.164 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år125.496 kr.
Salgspris5.558.650 kr.
Profit (1 års hold)456.126 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år206.946 kr.
Salgspris5.963.860 kr.
Profit (1 års hold)942.786 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)170.352 kr.
− Ejerudgifter/år-44.856 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.184 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.496 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.946 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.195.000 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-33.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)99.904 kr.
MæglerRealMæglerne Frederiksberg v/ Hanne Løye
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-09-18normal
3.300.000 kr.63.462 kr./m²
2014-08-02normal
1.700.000 kr.32.692 kr./m²
2007-12-17normal
1.425.000 kr.27.404 kr./m²
2003-10-29normal
1.094.000 kr.21.038 kr./m²
1999-02-18family
361.821 kr.6.958 kr./m²
1995-05-09normal
399.000 kr.7.673 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.300.000 kr.2020-09-18 · 6 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

PENTHOUSE MED 17 KVM PRIVAT TAGTERRASSE Elevator, mulighed for parkering og lave ejerudgifter. Nu udbydes denne enestående penthouselejlighed med en helt fantastisk udsigt over byens tage. Boligen fremstår ifin stand med et dejligt køkken fra Epoq med sort kompaktlaminatbordplade og underlimet silgranitvask. Badeværelset er udført i eksklusive materialer med Vola-armaturer, store italienske klinker, rainshower, hærdet glasvæg, håndklædetørrer samt delvis gulvvarme. Lejligheden byder velkommen i en rummelig entré med god garderobe- og skabsplads. Det store køkken/alrum har flotte gulve og direkte udgang til den store, solrige terrasse med plads til loungemøbler, solsenge, grill og udeliv. Fra terrassen er der adgang til et praktisk depotrum. Hertil kommer et godt soveværelse samt lækkkert badeværelse med separat bruseniche. Der medfølger brugsret til kælderrum med nem adgang via elevator Ejerforeningen er veldrevet og velholdt med et hyggeligt gårdmiljø samt 20 gratis parkeringspladser foran ejendommen. Attraktiv og central beliggenhed nær Metro, CBS, Frederiksberg Centret, Frederiksberg Have og caféer En sjældent udbudt bolig med en helt særlig kombination af udsigt, terrasse, elevator og beliggenhed. Velkommen til Nordre Fasanvej 66, 6. sal, 2000 Frederiksberg.