Top-pick score
39/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 83✓3. sal✓71 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.992 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.395.000 kr.
75.986 kr./m² · fallback
Investeret
5.429.220 kr.
76.468 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.486.638 kr.
77.277 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.395.000 kr.
75.986 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.395.000 kr.
75.986 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
19.718 kr./m²
-74.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år126.408 kr.
Salgspris5.395.000 kr.
Profit (1 års hold)92.188 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år177.528 kr.
Salgspris5.772.650 kr.
Profit (1 års hold)520.958 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år191.061 kr.
Salgspris6.193.460 kr.
Profit (1 års hold)955.301 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.520 kr.
− Ejerudgifter/år-43.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.408 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.528 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.061 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.395.000 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-34.220 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)75.986 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
1994-07-28normal
524.400 kr.7.386 kr./m²
1992-12-02family
425.000 kr.5.986 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
524.400 kr.1994-07-28 · 32 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed med vestvendt altan, 3 fælles tagterrasser, stort udviklingspotentiale og ekstra indretningsmuligheder
Med en veludnyttet planløsning og masser af muligheder er denne lejlighed det oplagte valg for dig, der ønsker at skabe en bolig med dit eget præg. Lejligheden fremstår i original stand og danner et solidt udgangspunkt for en moderne renovering, hvor du kan indrette hjemmet præcis efter dine ønsker.Boligens naturlige samlingspunkt er den lyse og rummelige stue med god plads til både spiseafdeling og hyggeligt sofaarrangement. Herfra er der direkte udgang til en skøn altan, hvor du kan nyde rolig