Vodroffsvej 33, 1. 2

1900 Frederiksberg C · danbolig · danbolig Frederiksberg C

Åbn pitch-view

Top-pick score

51/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness8/20

Bydel15/15

Market signals15/15

Positive signaler

·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
·Tier-A bydel (frederiksberg)
·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 20% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗Beton 1974✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 63✓1. sal✓72 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Frederiksberg

kvm

72 m²

Værelser

Byggeår

1974

Udbudspris

5.695.000 kr.

Dage på markedet

78d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.750 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 210

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 54.960 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

5.695.000 kr.

79.097 kr./m² · fallback

Investeret

5.731.020 kr.

79.598 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.784.920 kr.

80.346 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

5.695.000 kr.

79.097 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

5.695.000 kr.

79.097 kr./m²

listPris fallback

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.700.000 kr.

23.611 kr./m²

-70.1% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.6%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.2%

= Total afkast1.6%

Gross rental/år126.480 kr.

Salgspris5.695.000 kr.

Profit (1 års hold)90.460 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

9.5%

α (alpha)-0.6%

β (7% beta)7.0%

cf-yield3.2%

= Total afkast9.5%

Gross rental/år180.912 kr.

Salgspris6.093.650 kr.

Profit (1 års hold)543.542 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.6%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.4%

= Total afkast19.6%

Gross rental/år308.532 kr.

Salgspris6.537.860 kr.

Profit (1 års hold)1.115.372 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år511.000 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-76.650 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.

= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr

× kvm (72) × 12 mdr

= Langtidsleje/år181.440 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)235.872 kr.

− Ejerudgifter/år-54.960 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.480 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)180.912 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)308.532 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.695.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+34.170 kr.

= Tx-omkostning36.020 kr.

+ Tilbudspris5.695.000 kr.

= Total investeret5.731.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.695.000 kr.

− Investeret-5.731.020 kr.

= Spread-36.020 kr.

÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)79.097 kr.

Mæglerdanbolig Frederiksberg C

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2003-09-08normal

1.300.000 kr.18.056 kr./m²

2000-03-08normal

829.920 kr.11.527 kr./m²

1998-02-03normal

739.000 kr.10.264 kr./m²

1995-01-13normal

472.000 kr.6.556 kr./m²

1995-01-03auction

245.000 kr.3.403 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.300.000 kr.2003-09-08 · 23 år siden

Udbudspris implicerer6.6% pa

FMV implicerer6.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Totalrenoveret 3V med stor altan og kig til Søerne - adgang til fælles parkeringsplads

Totalrenoveret 3V med stor altan og kig til Søerne - adgang til fælles parkeringsplads Placeringen lige over for Norsvej på Frederiksberg gør, at du fra denne lejlighed har kig til Søerne både fra køkken-alrummet og fra den brede altan. Lejligheden blev desuden totalrenoveret i 2021, så du får både en flot og moderne bolig med altan, kig til Søerne og en særdeles central placering, hvor alt i byen enten er i gå- eller cykelafstand - velkommen til! Du bliver ejer af en flot treværelses lejlighe