Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
- ·Seller CAGR 47.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 35✓1. sal✓57 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.112 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
87.632 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
88.190 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.068.268 kr.
88.917 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.995.000 kr.
87.632 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
87.632 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
23.684 kr./m²
-73.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år105.528 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)73.708 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år148.620 kr.
Salgspris5.344.650 kr.
Profit (1 års hold)466.450 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år213.690 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)921.130 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år143.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)186.732 kr.
− Ejerudgifter/år-38.112 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)148.620 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)213.690 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)87.632 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-06-17normal
3.380.000 kr.59.298 kr./m²
2003-07-30normal
855.000 kr.15.000 kr./m²
1999-09-20normal
490.481 kr.8.605 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.380.000 kr.2025-06-17 · 1 år siden
Udbudspris implicerer47.8% pa
FMV implicerer47.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
57 m2 totalistandsat 2-værelses med stor solrig vestvendt altan med åben udsigt
Det kan være såvel solisten som parret, der finder sig godt til rette i denne flotte bolig, der ligger helt centralt i smørhullet mellem Frederiksberg og Vesterbro. I skal se nærmere på en totalistandsat 2-værelses lejlighed. Med i købet får I også en stor solrig altan. Her kan man indrette sig på 57 imponerende kvadratmeter, hvis smukke sildebensgulve løber på tværs af lejlighedens rum: en entré, en mellemgang, et værelse, og dertil kommer et badeværelse og et køkken-alrum og stue i åben forbin