iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 57, 1. 1

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·49 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.2% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
3 · ! 2 · 1
α -10.2%!Sol 47!108 m² stor1. salBygget 2007AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 50.143 kr/m² × 108 m² = 5.415.471 kr.
Edvard Thomsens Vej 57, 1. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
108 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
49d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.416 kr./år
Alpha
-10.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.415.471 kr.
50.143 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
55.859 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.551.218 kr.
51.400 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.995.000 kr.
55.509 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.415.471 kr.
50.143 kr./m²
-9.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.100.000 kr.
19.444 kr./m²
-65.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.4%
α (alpha)-10.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-7.4%
Gross rental/år170.904 kr.
Salgspris5.415.471 kr.
Profit (1 års hold)-446.445 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-10.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år237.000 kr.
Salgspris5.794.554 kr.
Profit (1 års hold)-1.266 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.1%
α (alpha)-10.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast9.1%
Gross rental/år274.498 kr.
Salgspris6.216.961 kr.
Profit (1 års hold)458.638 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (108) × 12 mdr
= Langtidsleje/år220.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)286.416 kr.
− Ejerudgifter/år-49.416 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)170.904 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)237.000 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.498 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.415.471 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-617.349 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-10.2%

Mægler

kr/m² (udbud)55.509 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-12-11normal
2.745.000 kr.25.417 kr./m²
2014-03-24normal
2.440.000 kr.22.593 kr./m²
2007-01-31normal
2.145.000 kr.19.861 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.745.000 kr.2015-12-11 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne og indflytningsklar lejlighed med attraktiv beliggenhed i Ørestad og 2 altaner

Velkommen til Edvard Thomsens Vej 57, 1. 1 – en moderne, veldisponeret og indbydende lejlighed på hele 108 m², beliggende i hjertet af attraktive Ørestad. Her får man en rummelig 3-værelses bolig opført i 2007, hvor funktionalitet, æstetik og komfort går hånd i hånd. Boligen fremstår lys, stilren og indflytningsklar med et flot køkken, gode opholdsrum og en gennemtænkt planløsning, der gør lejligheden ideel både til parret, den lille familie eller den kvalitetsbevidste køber, som ønsker moderne rammer tæt på by og natur. Lejligheden byder på et skønt og åbent opholdsmiljø, hvor køkken og stue smelter harmonisk sammen og skaber et naturligt samlingspunkt i hverdagen. De store vinduespartier sørger for et fantastisk lysindfald, som giver boligen en lys og luftig atmosfære gennem hele dagen. Fra opholdsrummet er der god plads til både spiseafdeling og sofaarrangement, hvilket gør boligen særdeles anvendelig til både hverdag og gæstebesøg. Det flotte køkken fremstår moderne og velholdt med gode arbejdsflader, elegante materialevalg og masser af opbevaringsplads. Her er der tænkt over både funktionalitet og design, hvilket skaber optimale rammer for madlavning og samvær. Køkkenets åbne forbindelse til stuen giver en social og moderne boligoplevelse, hvor man nemt kan være sammen på tværs af aktiviteter. Boligen indeholder desuden to gode og regulære værelser med mange indretningsmuligheder. Det ene værelse egner sig perfekt som soveværelse med plads til både garderobe og dobbeltseng, mens det andet oplagt kan anvendes som børneværelse, kontor eller gæsteværelse alt efter behov. Badeværelset er rummeligt og moderne indrettet med stilrene løsninger og gode opbevaringsmuligheder. Herudover byder lejligheden på praktiske detaljer og en veldisponeret entré, som understøtter boligens funktionelle indretning. Ejendommen er opført i 2007 og fremstår moderne med et indbydende arkitektonisk udtryk. Der er fokus på kvalitet og komfort, og ejendommen passer perfekt ind i det attraktive bymiljø, som kendetegner Ørestad. Edvard Thomsens Vej er beliggende i et af Københavns mest moderne og eftertragtede områder – Ørestad. Her bor man med en unik kombination af storbyliv, grønne omgivelser og fremragende infrastruktur. Området er kendt for sin moderne arkitektur, brede boulevarder og gode faciliteter, som gør hverdagen både nem og attraktiv. Fra boligen er der kort afstand til Field’s shoppingcenter med et stort udvalg af butikker, caféer, restauranter og dagligvareindkøb. Samtidig ligger metroen blot få minutter væk, hvilket sikrer hurtig og nem adgang til både Københavns centrum, lufthavnen og resten af hovedstadsområdet. Ørestad er desuden særligt populært for sine naturskønne omgivelser. Amager Fælled ligger tæt på boligen og giver fantastiske muligheder for løbeture, gåture, cykling og friluftsliv året rundt. Her får man en sjælden kombination af moderne byliv og adgang til natur lige uden for døren. Området byder også på gode institutioner, skoler og fritidsfaciliteter, hvilket gør kvarteret attraktivt for både familier og par. Kombinationen af moderne boligbyggeri, stærk infrastruktur og grønne områder gør Ørestad til et område i fortsat positiv udvikling og med stor efterspørgsel. Edvard Thomsens Vej 57, 1. 1 er en moderne og velindrettet lejlighed med en attraktiv beliggenhed i et af Københavns mest spændende områder. Her får man en rummelig bolig med et flot køkken, gode værelser, lyse opholdsrum og en hverdag præget af komfort, kvalitet og nærhed til både by og natur. En oplagt mulighed for køberen, der ønsker en indflytningsklar bolig med moderne faciliteter og en central placering i København.