← Tilbage til on-market
Nørrebrogade 217, 3. th
2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -18.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 12.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -18.6%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 95✓3. sal✓63 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.995 kr/m² × 63 m² = 4.913.695 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
63 m²
Værelser
3
Byggeår
1901
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.432 kr./år
Alpha
-18.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.913.695 kr.
77.995 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
95.759 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.972.657 kr.
78.931 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
95.159 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.913.695 kr.
77.995 kr./m²
-18.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.150.000 kr.
18.254 kr./m²
-80.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.0%
α (alpha)-18.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-17.0%
Gross rental/år90.648 kr.
Salgspris4.913.695 kr.
Profit (1 års hold)-1.028.477 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.4%
α (alpha)-18.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-9.4%
Gross rental/år131.472 kr.
Salgspris5.257.654 kr.
Profit (1 års hold)-643.694 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.6%
α (alpha)-18.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år263.236 kr.
Salgspris5.640.922 kr.
Profit (1 års hold)-128.662 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)176.904 kr.
− Ejerudgifter/år-45.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.648 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)131.472 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.236 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.913.695 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-1.119.125 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-18.6%
Mægler
kr/m² (udbud)95.159 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-02-19normal
2.655.000 kr.42.143 kr./m²
1998-08-31normal
455.300 kr.7.227 kr./m²
1994-07-20normal
294.000 kr.4.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.655.000 kr.2019-02-19 · 7 år siden
Udbudspris implicerer12.3% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende Nørrebro-lejlighed med altan og attraktiv beliggenhed
Velkommen til Nørrebrogade 217, 3. th, hvor du møder en indbydende og veldisponeret lejlighed med attraktiv beliggenhed på Nørrebro. Boligen byder på et lyst og charmerende leverum med stue og køkken i ét, hvor bræddegulve og klassisk stuk skaber en varm atmosfære, og hvor der er direkte adgang til en skøn vestvendt altan, der forlænger boligen i de lune måneder. Lejligheden rummer desuden to gode og fleksible værelser samt et rummeligt og stilrent badeværelse med separat bruseniche, mens køkken