iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sankt Annæ Gade 1B, 2. th

1416 København K · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -13.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 15.4% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.5%✓Sol 95✓Klassisk 1778✓2. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.012 kr/m² × 89 m² = 7.833.076 kr.
Sankt Annæ Gade 1B, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1778
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
15d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.732 kr./år
Alpha
-13.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.833.076 kr.
88.012 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
101.695 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.951.744 kr.
89.345 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.995.000 kr.
101.067 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.833.076 kr.
88.012 kr./m²
-12.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
24.157 kr./m²
-76.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.6%
α (alpha)-13.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-11.6%
Gross rental/år168.228 kr.
Salgspris7.833.076 kr.
Profit (1 års hold)-1.049.516 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.8%
α (alpha)-13.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.8%
Gross rental/år238.716 kr.
Salgspris8.381.391 kr.
Profit (1 års hold)-430.713 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.2%
α (alpha)-13.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år348.564 kr.
Salgspris8.992.371 kr.
Profit (1 års hold)290.115 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)305.448 kr.
− Ejerudgifter/år-66.732 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)168.228 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)238.716 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)348.564 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.833.076 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-1.217.744 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-13.5%

Mægler

kr/m² (udbud)101.067 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-11-13normal
5.850.000 kr.65.730 kr./m²
2021-11-23normal
2.750.000 kr.30.899 kr./m²
2020-04-20normal
5.495.000 kr.61.742 kr./m²
2015-02-06normal
3.600.000 kr.40.449 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.850.000 kr.2023-11-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.4% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fredet pakhusperle i idylliske Brydes Gaard

På en af Christianshavns mest stemningsfulde adresser finder man denne særlige lejlighed i Brydes Gaard – et fredet pakhus fra 1778, hvor historien mærkes i murværket, bjælkerne og den helt særlige atmosfære, der kendetegner ejendommen.Allerede ved ankomsten fornemmer man stedets karakter. Den smukke, pastelfarvede og brostensbelagte gård danner en stemningsfuld ramme om ejendommen og understreger den historiske charme, som gør Brydes Gaard til noget ganske særligt. Her bor man midt på Christian