iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Monica Zetterlunds Vej 25, 1. tv

2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2019)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -7.9% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.9%✓Sol 100✓Nybyg 2019✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.246 kr/m² × 98 m² = 7.178.117 kr.
Monica Zetterlunds Vej 25, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
98 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
7.748.000 kr.
Dage på markedet
15d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.024 kr./år
Alpha
-7.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.178.117 kr.
73.246 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.796.338 kr.
79.554 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.307.717 kr.
74.569 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.748.000 kr.
79.061 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.178.117 kr.
73.246 kr./m²
-7.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.550.000 kr.
26.020 kr./m²
-67.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.7%
α (alpha)-7.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år175.296 kr.
Salgspris7.178.117 kr.
Profit (1 års hold)-442.925 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.2%
α (alpha)-7.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år244.092 kr.
Salgspris7.680.585 kr.
Profit (1 års hold)128.339 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.3%
α (alpha)-7.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast11.3%
Gross rental/år348.325 kr.
Salgspris8.240.478 kr.
Profit (1 års hold)792.466 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (98) × 12 mdr
= Langtidsleje/år229.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)298.116 kr.
− Ejerudgifter/år-54.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)175.296 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)244.092 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)348.325 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.748.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.748.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.748.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.488 kr.
= Tx-omkostning48.338 kr.
+ Tilbudspris7.748.000 kr.
= Total investeret7.796.338 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.178.117 kr.
− Investeret-7.796.338 kr.
= Spread-618.221 kr.
÷ Investeret÷ 7.796.338 kr.
= Alpha-7.9%

Mægler

kr/m² (udbud)79.061 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-11-18normal
4.000.000 kr.40.816 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.000.000 kr.2019-11-18 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne og indbydende 3-værelses lejlighed med to altaner på attraktive Sluseholmen

Moderne 3-værelses ved vandet på SluseholmenDu får en moderne og indbydende 3-værelses lejlighed (potentiel 4'er) i et attraktivt kvarter på kanten af Københavns Havn, hvor nutidig arkitektur og nærhed til vandet præger hverdagen.Hjemmet fremstår stilrent og gennemtænkt med en harmonisk atmosfære og en velovervejet planløsning centreret omkring et køkkenalrum som naturligt samlingspunkt med klar opdeling mellem opholdsdel og private rum. To altaner åbner hjemmet mod grønne omgivelser og solrige