iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Silkegade 15, 2. th

1113 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Seller CAGR 5.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·154 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!104 m² stor✓KBH-klassiker 1902✓Sol 95✓2. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Silkegade 15, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
104 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
9.295.000 kr.
Dage på markedet
154d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 81.456 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.295.000 kr.
89.375 kr./m² · fallback
Investeret
9.352.620 kr.
89.929 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.429.676 kr.
90.670 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.295.000 kr.
89.375 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.295.000 kr.
89.375 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.550.000 kr.
24.519 kr./m²
-72.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år193.104 kr.
Salgspris9.295.000 kr.
Profit (1 års hold)135.484 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år275.472 kr.
Salgspris9.945.650 kr.
Profit (1 års hold)868.502 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år412.148 kr.
Salgspris10.670.660 kr.
Profit (1 års hold)1.730.188 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (104) × 12 mdr
= Langtidsleje/år274.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)356.928 kr.
− Ejerudgifter/år-81.456 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)193.104 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)275.472 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)412.148 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+55.770 kr.
= Tx-omkostning57.620 kr.
+ Tilbudspris9.295.000 kr.
= Total investeret9.352.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.295.000 kr.
− Investeret-9.352.620 kr.
= Spread-57.620 kr.
÷ Investeret÷ 9.352.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)89.375 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2004-09-06normal
2.636.938 kr.25.355 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.636.938 kr.2004-09-06 · 22 år siden
Udbudspris implicerer5.9% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velkommen til Silkegade 15, 2. th – en attraktiv og velindrettet lejlighed med en central beliggenhed i København K. Boligen rummer 104 m² og fremstår lys, rummelig og indflytningsklar med en planløsning, der passer til både par, familier og dem, der ønsker god plads i hverdagen.Lejligheden byder på tre værelser, højt til loftet og store vinduespartier, som sikrer et flot og naturligt lysindfald i opholdsrum og værelser. Indretningen er funktionel og fleksibel med mulighed for at etablere et eks