iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Løngangstræde 21E, 3. th

1468 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1867)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·63 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 16.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.9%✓Sol 95✓Klassisk 1867✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.858 kr/m² × 92 m² = 6.794.907 kr.
Løngangstræde 21E, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
92 m²
Værelser
2
Byggeår
1867
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
63d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.352 kr./år
Alpha
-9.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.794.907 kr.
73.858 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
81.976 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.923.047 kr.
75.251 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.495.000 kr.
81.467 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.794.907 kr.
73.858 kr./m²
-9.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
23.370 kr./m²
-71.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.6%
α (alpha)-9.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-7.6%
Gross rental/år171.528 kr.
Salgspris6.794.907 kr.
Profit (1 års hold)-575.385 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.3%
α (alpha)-9.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år244.392 kr.
Salgspris7.270.550 kr.
Profit (1 års hold)-26.878 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.5%
α (alpha)-9.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år273.094 kr.
Salgspris7.800.553 kr.
Profit (1 års hold)531.827 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år242.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)315.744 kr.
− Ejerudgifter/år-71.352 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.528 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)244.392 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.094 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.794.907 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-746.913 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-9.9%

Mægler

kr/m² (udbud)81.467 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-05-12normal
5.550.000 kr.60.326 kr./m²
2015-04-13normal
3.862.000 kr.41.978 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.550.000 kr.2024-05-12 · 2 år siden
Udbudspris implicerer16.2% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Til den kompromisløse storbyboer

Til den kompromisløse storbyboer Glem alt om støvede tavler, madpakker i folie og slidt linoleum under fødderne. I et roligt gårdrum i den mest historiske del af København gemmer sig en karakterfuld bygning, der engang var en skole, men som dygtige arkitekter for 10 år siden transformerede til eksklusive ejerlejligheder for kompromisløse storbyboer. Dem, der prioriterer loftshøjde, lys og komfort højere end ekstra døre at lukke. De 92 kvadratmeter er generøst fordelt på få, men store rum med et