iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frederiksvej 8, 3. tv

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1885)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
4 · ! 1 · 1
α -0.6%!Ingen AVMSol 100Klassisk 18853. sal64 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Frederiksvej 8, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1885
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
50d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.712 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.895.000 kr.
92.109 kr./m² · fallback
Investeret
5.932.220 kr.
92.691 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.973.875 kr.
93.342 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.895.000 kr.
92.109 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.895.000 kr.
92.109 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
23.438 kr./m²
-74.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år116.568 kr.
Salgspris5.895.000 kr.
Profit (1 års hold)79.348 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år164.952 kr.
Salgspris6.307.650 kr.
Profit (1 års hold)540.382 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år318.780 kr.
Salgspris6.767.460 kr.
Profit (1 års hold)1.154.020 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.664 kr.
− Ejerudgifter/år-44.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.568 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)318.780 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.895.000 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread-37.220 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)92.109 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-07-11normal
2.975.000 kr.46.484 kr./m²
2014-06-26normal
2.375.000 kr.37.109 kr./m²
2006-04-20normal
2.750.000 kr.42.969 kr./m²
2005-10-21normal
1.720.000 kr.26.875 kr./m²
2005-10-21normal
1.720.000 kr.26.875 kr./m²
2004-09-03normal
1.695.000 kr.26.484 kr./m²
2004-01-08normal
1.067.260 kr.16.676 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.975.000 kr.2018-07-11 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 3-værelses lejlighed på en af Frederiksbergs hyggeligste veje

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Frederiksvej 8, 3. tv, 2000 Frederiksberg byder på en sjælden mulighed for at erhverve en gennem renoveret ejerlejlighed, der kombinerer moderne komfort med charmen fra det klassiske Frederiksberg. Med sine 64 m² fordelt på tre værelser er denne lejlighed ideel for både singler, par og mindre familier, der søger en lys og rummelig bolig i et af Frederiksbergs mest eftertragtede områder. Lejligheden er beliggende på en eventyrlig vej, hvor den hyggelige stemning er til at tage og føle på. Her er der gode parkeringsforhold, så hverdagen bliver nem og bekvem. Når du træder ind i lejligheden, mødes du af et flot lysindfald, der strømmer ind gennem de store vinduer og skaber en varm og indbydende atmosfære. Lejligheden er gennemgående renoveret med kvalitetsmaterialer og har en funktionel planløsning, der giver plads til både ophold og privatliv. Køkkenet er moderne og veludstyret med alle nødvendige faciliteter, der gør madlavningen til en leg. Badeværelset er stilfuldt indrettet med kombineret vaskemaskine & tørretumbler, separat bruseniche & vindue, der sikrer en behagelig start på dagen. Stuen er lys, perfekt til hyggelige aftener med familie og venner, mens de store soveværelserne tilbyder gode indretningsmuligheder og rolig beliggenhed om det er mod vejen eller mod den grønne have. Ejendommen er en del af en veldrevet ejerforening med sund økonomi og fælles faciliteter, der inkluderer en hyggelig, grøn have. Her kan du nyde sommerens solrige dage i rolige omgivelser, mens du er omgivet af Frederiksbergs mange kvaliteter. Området er kendt for sine naturskønne åndehuller som Frederiksberg Have og Søndermarken, samt kulturelle attraktioner som Zoologisk Have, Cisternerne og Frederiksberg Slot. Derudover byder nærområdet på et væld af gode barer, spisesteder og indkøbsmuligheder, alt sammen inden for kort afstand. Frederiksberg er en bydel i konstant udvikling, men bevarer sin historiske charme og unikke atmosfære. Med denne lejlighed får du en sjælden kombination af moderne komfort og klassisk elegance i hjertet af Frederiksberg. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk