Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·Seller CAGR 5.3% pa — realistisk
- ·114 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.6%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.672 kr/m² × 52 m² = 3.778.942 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
114d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 31.248 kr./år
Alpha
-3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.778.942 kr.
72.672 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
75.389 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.828.950 kr.
73.634 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.895.000 kr.
74.904 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.778.942 kr.
72.672 kr./m²
-3.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
950.000 kr.
18.269 kr./m²
-75.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.7%
α (alpha)-3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-1.7%
Gross rental/år74.832 kr.
Salgspris3.778.942 kr.
Profit (1 års hold)-66.446 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-3.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år106.656 kr.
Salgspris4.043.468 kr.
Profit (1 års hold)229.904 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.1%
α (alpha)-3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år192.480 kr.
Salgspris4.338.225 kr.
Profit (1 års hold)610.485 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-31.248 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.832 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.480 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.778.942 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-141.278 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-3.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.904 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-09-12family
1.200.000 kr.23.077 kr./m²
2005-02-20normal
1.310.000 kr.25.192 kr./m²
2003-12-01normal
985.000 kr.18.942 kr./m²
2001-11-23normal
860.000 kr.16.538 kr./m²
2001-07-01normal
750.000 kr.14.423 kr./m²
1994-12-07normal
275.000 kr.5.288 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.310.000 kr.2005-02-20 · 21 år siden
Udbudspris implicerer5.3% pa
FMV implicerer5.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2V’er med solrig altan i hjertet af Amagerbro
Charmerende 2V’er med solrig altan i hjertet af AmagerbroVelkommen til Reberbanegade 39, 2. tv. – en indbydende og velindrettet toværelses lejlighed, der byder på masser af lys, luft og en attraktiv beliggenhed midt på Amagerbro.Lejligheden har en ideel planløsning, hvor hver kvadratmeter er optimalt udnyttet. Du træder ind i et rummeligt københavnerkøkken med gode opbevaringsmuligheder og praktiske vaskefaciliteter. Soveværelset er stort og lyst med fin plads til garderobe, mens badeværelset fr