iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Syriensvej 26, 1. 2

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.0%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 95✓1. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.171 kr/m² × 51 m² = 3.119.736 kr.
Syriensvej 26, 1. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
7d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.784 kr./år
Alpha
-3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.119.736 kr.
61.171 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.216.020 kr.
63.059 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.170.121 kr.
62.159 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.195.000 kr.
62.647 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.119.736 kr.
61.171 kr./m²
-2.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
940.000 kr.
18.431 kr./m²
-70.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.8%
α (alpha)-3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år71.256 kr.
Salgspris3.119.736 kr.
Profit (1 års hold)-25.028 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-3.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år102.468 kr.
Salgspris3.338.118 kr.
Profit (1 års hold)224.566 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år190.944 kr.
Salgspris3.581.457 kr.
Profit (1 års hold)556.381 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år104.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)135.252 kr.
− Ejerudgifter/år-32.784 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.256 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)102.468 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.944 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.119.736 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread-96.284 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha-3.0%

Mægler

kr/m² (udbud)62.647 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-02-27normal
2.085.000 kr.40.882 kr./m²
2020-03-03normal
1.820.000 kr.35.686 kr./m²
2018-07-23normal
1.715.000 kr.33.627 kr./m²
2015-02-16normal
1.100.000 kr.21.569 kr./m²
2006-12-14normal
1.450.000 kr.28.431 kr./m²
2006-02-25family
895.000 kr.17.549 kr./m²
2004-01-07normal
825.000 kr.16.176 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.085.000 kr.2022-02-27 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar toværelses i rolig område

Lys og velindrettet toværelses lejlighed.Denne toværelses lejlighed på 51 m² kombinerer en funktionel planløsning med et godt lysindfald og en rolig beliggenhed. Lejligheden er ideel for singlen eller parret, der ønsker en base tæt på byens muligheder uden at gå på kompromis med hverdagskomforten. De lyse rammer skaber en indbydende atmosfære, hvor hver kvadratmeter er udnyttet optimalt, hvilket giver rummelighed og en luftig fornemmelse i hele boligen. Indvendigt byder lejligheden på en god op