Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·129 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.0%✓Sol 95✓Nybyg 2019✓3. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.777 kr/m² × 76 m² = 5.911.075 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
76 m²
Værelser
2
Byggeår
2019
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
129d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.584 kr./år
Alpha
-2.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.911.075 kr.
77.777 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
79.379 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.984.772 kr.
78.747 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
78.882 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.911.075 kr.
77.777 kr./m²
-1.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
26.316 kr./m²
-66.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.2%
α (alpha)-2.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.2%
Gross rental/år111.456 kr.
Salgspris5.911.075 kr.
Profit (1 års hold)-10.289 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.6%
α (alpha)-2.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år157.968 kr.
Salgspris6.324.850 kr.
Profit (1 års hold)449.998 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.4%
α (alpha)-2.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast16.4%
Gross rental/år217.714 kr.
Salgspris6.785.914 kr.
Profit (1 års hold)970.808 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)201.552 kr.
− Ejerudgifter/år-43.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.456 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)157.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)217.714 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.911.075 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-121.745 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-2.0%
Mægler
kr/m² (udbud)78.882 kr.
Mæglerhome Nordhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
76 m2 2-værelses lejlighed med god altan - UDEN BOPÆLSPLIGT
Velkommen til Hilmar Baunsgaards Boulevard 39, 3. 3 – en lysfyldt 2-værelses lejlighed, der med sine nøje planlagte 76 m² byder på en dejlig atmosfære og et pragtfuldt lysindfald. Denne bolig er det perfekte match for dig, der ønsker en central beliggenhed med ro og hygge. Når du træder ind i lejligheden, møder du straks et åbent og indbydende køkken-alrum, der fungerer som hjemmets hjerte. Det syd-/vestvendte lys strømmer ind gennem de store vinduer og skaber en levende og behagelig stemning. H