Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!108 m² stor✓Sol 100✓Klassisk 1811✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
108 m²
Værelser
3
Byggeår
1811
Udbudspris
7.500.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 72.876 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.500.000 kr.
69.444 kr./m² · fallback
Investeret
7.546.850 kr.
69.878 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.664.408 kr.
70.967 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.500.000 kr.
69.444 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.500.000 kr.
69.444 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
21.759 kr./m²
-68.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år212.244 kr.
Salgspris7.500.000 kr.
Profit (1 års hold)165.394 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år297.780 kr.
Salgspris8.025.000 kr.
Profit (1 års hold)775.930 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år342.420 kr.
Salgspris8.610.000 kr.
Profit (1 års hold)1.405.570 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (108) × 12 mdr
= Langtidsleje/år285.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)370.656 kr.
− Ejerudgifter/år-72.876 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)212.244 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)297.780 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)342.420 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.000 kr.
= Tx-omkostning46.850 kr.
+ Tilbudspris7.500.000 kr.
= Total investeret7.546.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.500.000 kr.
− Investeret-7.546.850 kr.
= Spread-46.850 kr.
÷ Investeret÷ 7.546.850 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)69.444 kr.
MæglerEstate Gentofte
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Storbyliv i særklasse på attraktiv adresse
Her får I en enestående mulighed for at skabe jeres drømmehjem i en lejlighed med masser af charme og et væld af indretningsmuligheder. Boligen står klar til nye ejere og byder på to gode værelser samt to sammenhængende opholdsstuer. De rummelige opholdsarealer giver plads til både hyggelige hverdage og gæstebesøg, og planløsningen kan nemt tilpasses forskellige behov.Adressen er noget ganske særligt – I bor centalt, omgivet af byens bedste shopping, caféer, restauranter og kulturliv. Hverdagen