Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet16/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -23.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Stueetage/kælder
- ·Seller CAGR 20.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Stueetage✗α -23.0%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 87✓57 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 54.298 kr/m² × 57 m² = 3.094.976 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.904 kr./år
Alpha
-23.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.094.976 kr.
54.298 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
70.541 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.152.427 kr.
55.306 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.995.000 kr.
70.088 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.094.976 kr.
54.298 kr./m²
-22.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
730.000 kr.
12.807 kr./m²
-81.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-21.1%
α (alpha)-23.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-21.1%
Gross rental/år78.216 kr.
Salgspris3.094.976 kr.
Profit (1 års hold)-847.628 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-13.2%
α (alpha)-23.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-13.2%
Gross rental/år115.152 kr.
Salgspris3.311.624 kr.
Profit (1 års hold)-594.044 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-4.0%
α (alpha)-23.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år167.934 kr.
Salgspris3.553.032 kr.
Profit (1 års hold)-299.854 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år123.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)160.056 kr.
− Ejerudgifter/år-44.904 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)78.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.152 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.934 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.094.976 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-925.844 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-23.0%
Mægler
kr/m² (udbud)70.088 kr.
MæglerMæglerhuset København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-01-13normal
1.325.000 kr.23.246 kr./m²
2017-08-23normal
1.595.000 kr.27.982 kr./m²
2006-02-09normal
1.565.000 kr.27.456 kr./m²
2002-02-21normal
809.000 kr.14.193 kr./m²
2001-02-26normal
643.000 kr.11.281 kr./m²
1996-01-26normal
4.020.000 kr.70.526 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 730.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.325.000 kr.2020-01-13 · 6 år siden
Udbudspris implicerer20.2% pa
FMV implicerer15.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalrenoveret og indbydende lejlighed ved Utterslev Torv
Velkommen til Rådvadsvej 8, st. tv. – en totalrenoveret og indflytningsklar lejlighed med en attraktiv placering lige ved Utterslev Torv i København NV. Her bor du midt i et levende og lokalt miljø med caféer, specialbutikker og indkøb lige om hjørnet – og samtidig med Utterslev Mose i kort gåafstand, hvor grønne stier og åbne vidder giver luft i hverdagen. Området forener byens puls med naturens ro, og med gode busforbindelser samt nem adgang til Nørrebro og resten af København er beliggenhede