← Tilbage til on-market
Tycho Brahes Allé 10, 0. th
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet16/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Stueetage/kælder
- ·Seller CAGR 22.0% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Stueetage✗α -12.2%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 73✓57 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 53.472 kr/m² × 57 m² = 3.047.912 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
3.450.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.460 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.047.912 kr.
53.472 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.472.550 kr.
60.922 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.105.250 kr.
54.478 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.450.000 kr.
60.526 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.047.912 kr.
53.472 kr./m²
-11.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
16.842 kr./m²
-72.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.0%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-10.0%
Gross rental/år77.820 kr.
Salgspris3.047.912 kr.
Profit (1 års hold)-346.818 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.0%
α (alpha)-12.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-2.0%
Gross rental/år112.704 kr.
Salgspris3.261.266 kr.
Profit (1 års hold)-98.580 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.9%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år185.268 kr.
Salgspris3.499.003 kr.
Profit (1 års hold)211.721 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.164 kr.
− Ejerudgifter/år-38.460 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.820 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)112.704 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.268 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.450.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.450.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.450.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.700 kr.
= Tx-omkostning22.550 kr.
+ Tilbudspris3.450.000 kr.
= Total investeret3.472.550 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.047.912 kr.
− Investeret-3.472.550 kr.
= Spread-424.638 kr.
÷ Investeret÷ 3.472.550 kr.
= Alpha-12.2%
Mægler
kr/m² (udbud)60.526 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-13normal
1.900.000 kr.33.333 kr./m²
2019-08-14normal
1.835.000 kr.32.193 kr./m²
2016-04-04family
1.450.000 kr.25.439 kr./m²
2007-02-13normal
1.495.000 kr.26.228 kr./m²
2002-12-05normal
783.000 kr.13.737 kr./m²
1997-03-06normal
344.000 kr.6.035 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.900.000 kr.2023-03-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer22.0% pa
FMV implicerer17.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig klassiker på attraktive Tycho Brahes Allé
Velkommen til Tycho Brahes Allé 10, st. th. – en charmerende og veludnyttet lejlighed på 57 m² beliggende i et af Sundbyøsters mest attraktive kvarterer. Her får du en bolig, hvor klassiske detaljer møder en veldisponeret planløsning, der gør lejligheden særligt velegnet til både singlen, parret eller som delelejlighed. Boligen byder på to regulære opholdsrum med flotte plankegulve, god loftshøjde og et behageligt lysindfald, som skaber en varm og indbydende atmosfære. Planløsningen er optimal m