iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Havneholmen 36, 2. th

1561 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -11.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -11.8%!107 m² stor✓Sol 68✓2. sal✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.871 kr/m² × 107 m² = 8.867.186 kr.
Havneholmen 36, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
8d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.740 kr./år
Alpha
-11.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.867.186 kr.
82.871 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
93.989 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.988.048 kr.
84.000 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.995.000 kr.
93.411 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.867.186 kr.
82.871 kr./m²
-11.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.700.000 kr.
25.234 kr./m²
-73.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.1%
α (alpha)-11.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-10.1%
Gross rental/år176.640 kr.
Salgspris8.867.186 kr.
Profit (1 års hold)-1.012.994 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.3%
α (alpha)-11.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år251.754 kr.
Salgspris9.487.889 kr.
Profit (1 års hold)-317.177 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.7%
α (alpha)-11.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år272.552 kr.
Salgspris10.179.530 kr.
Profit (1 års hold)395.262 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år250.380 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)325.494 kr.
− Ejerudgifter/år-73.740 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)176.640 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)251.754 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.552 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.867.186 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-1.189.634 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-11.8%

Mægler

kr/m² (udbud)93.411 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-12-22normal
4.240.000 kr.39.626 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.240.000 kr.2014-12-22 · 12 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3-værelses med dobbelt vandudsigt

Moderne 107 m² ejerlejlighed ved vandet i København med to skønne altaner - Begge med udsigt til vandet i Københavns havneløb. Denne ejerlejlighed på 107 m² byder på en lys og gennemtænkt boligoplevelse placeret direkte ved vandet. Boligen, der er opført i 2008, kendetegnes ved sin åbne planløsning og direkte kontakt til udemiljøet, som giver en særlig ro midt i byens puls. Med to altaner, der inviterer til afslapning med kig til kanalerne, bliver udelivet en integreret del af hverdagen. De stor