iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Store Kongensgade 92A, 0.

1264 København K · edc · EDC Poul Erik Bech City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 9.4% i sweet spot (5-20%)
  • ·Ældre charme (byggeår 1865)
  • ·Seller CAGR 6.4% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·164 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Stueetage/kælder

Diagnose

OK case (et par advarsler)
4 · ! 0 · 1
Stueetageα +9.4%Sol 61Klassisk 1865AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.926 kr/m² × 99 m² = 8.803.662 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Store Kongensgade 92A, 0.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
99 m²
Værelser
2
Byggeår
1865
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
164d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.412 kr./år
Alpha
9.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.803.662 kr.
88.926 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
81.261 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.941.113 kr.
90.314 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.995.000 kr.
80.758 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.803.662 kr.
88.926 kr./m²
+10.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.450.000 kr.
24.747 kr./m²
-69.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
11.8%
α (alpha)9.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast11.8%
Gross rental/år192.948 kr.
Salgspris8.803.662 kr.
Profit (1 års hold)951.790 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
19.8%
α (alpha)9.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast19.8%
Gross rental/år271.356 kr.
Salgspris9.419.918 kr.
Profit (1 års hold)1.646.454 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.7%
α (alpha)9.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast27.7%
Gross rental/år276.034 kr.
Salgspris10.106.604 kr.
Profit (1 års hold)2.337.818 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.768 kr.
− Ejerudgifter/år-68.412 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)192.948 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)271.356 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)276.034 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.803.662 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread758.842 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha9.4%

Mægler

kr/m² (udbud)80.758 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech City & Christianshavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2009-10-08normal
2.800.000 kr.28.283 kr./m²
2005-10-10normal
2.635.492 kr.26.621 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.800.000 kr.2009-10-08 · 17 år siden
Udbudspris implicerer6.4% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Byhusfornemmelse og altan i hjertet af Frederiksstaden

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - I hjertet af det eksklusive Frederiksstaden finder du denne særdeles attraktive ejerlejlighed, hvor klassisk københavnsk elegance møder moderne komfort. Området er kendt for sine ikoniske palæer, brede gader og historiske atmosfære – og her får du en sjælden mulighed for at bo midt i det hele. Lejligheden rummer 99 veldisponerede kvadratmeter og byder på en helt særlig kvalitet: direkte indgang fra gården, som giver en fornemmelse af byhusliv – diskret, privat og yderst charmerende. Ejendommen er velholdt, og boligen fremstår i flot stand med en gennemgående følelse af lys, luft og rummelighed. Du bydes velkommen i en rummelig entré, der åbner op til et stort og indbydende køkken-alrum – lejlighedens naturlige samlingspunkt. Her er der god plads til både hverdagsliv og gæster, og køkkenet er både stilfuldt og funktionelt med udsigt til den rolige gård. Den store stue indbyder til afslapning og hyggelige stunder, mens det lyse soveværelse tilbyder god skabsplads og en behagelig atmosfære. Badeværelset er elegant og moderne med bruseniche og gulvvarme – en detalje, der fuldender oplevelsen af hverdagsluksus. Lejligheden er højloftet og indflytningsklar, så du kan flytte direkte ind uden bekymringer. Fra boligen er der adgang til en stor altan, hvor du kan nyde solen og roen, samt en smuk fælles gård, der fungerer som et fredeligt åndehul midt i byen. Beliggenheden er i absolut topklasse – få skridt fra Marmorkirken, kulturelle oplevelser, caféer, restauranter og eksklusive butikker. Her bor du centralt, men stadig med nem adgang til grønne områder og skønne ruter langs vandet – perfekt til både gåture og løb. En bolig for den kvalitetsbevidste køber, der ønsker det bedste af København: historie, æstetik og moderne livsstil samlet i én enestående lejlighed. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk