iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bogøvej 6, 5. th

2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 22.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.7%✓5. sal✓KBH-klassiker 1900✓61 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.098 kr/m² × 61 m² = 5.130.001 kr.
Bogøvej 6, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
74d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.052 kr./år
Alpha
-3.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.130.001 kr.
84.098 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
87.354 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.203.597 kr.
85.305 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.295.000 kr.
86.803 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.130.001 kr.
84.098 kr./m²
-3.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
23.770 kr./m²
-72.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.7%
α (alpha)-3.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-1.7%
Gross rental/år106.668 kr.
Salgspris5.130.001 kr.
Profit (1 års hold)-91.951 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-3.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år152.784 kr.
Salgspris5.489.101 kr.
Profit (1 års hold)313.265 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.9%
α (alpha)-3.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år204.750 kr.
Salgspris5.889.241 kr.
Profit (1 års hold)765.372 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.836 kr.
− Ejerudgifter/år-47.052 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.668 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.784 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)204.750 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.130.001 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-198.619 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-3.7%

Mægler

kr/m² (udbud)86.803 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-06-12normal
3.550.000 kr.58.197 kr./m²
2020-09-28normal
2.950.000 kr.48.361 kr./m²
2014-04-28normal
1.950.000 kr.31.967 kr./m²
2013-09-24family
1.275.000 kr.20.902 kr./m²
2009-05-07auction
1.120.000 kr.18.361 kr./m²
2006-08-28family
1.596.000 kr.26.164 kr./m²
2003-02-01normal
1.140.000 kr.18.689 kr./m²
1995-11-10normal
290.000 kr.4.754 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2024-06-12 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.1% pa
FMV implicerer20.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Nyrenoveret taglejlighed centralt på Frederiksberg. Kan nemt laves til 3-vær.

Nyrenoveret taglejlighed centralt på Frederiksberg  I gåafstand fra metroen og alle byens tilbud på Frederiksberg ligger denne indbydende taglejlighed, som netop er blevet gennemrenoveret. I kan se frem til et moderne hjem, hvor I kan være de første til at få glæde af de nye rammer, da ingen endnu har beboet lejligheden siden istandsættelsen. Lejligheden breder sig på øverste etage i en velholdt og charmerende ejendom, og planløsningen består af et åbent opholdsrum, et soveværelse og et badevære