iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Englandsvej 12C, 3. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·88 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -6.0%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓3. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 53.251 kr/m² × 71 m² = 3.780.801 kr.
Englandsvej 12C, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
88d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.652 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.780.801 kr.
53.251 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
56.631 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.856.003 kr.
54.310 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
56.268 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.780.801 kr.
53.251 kr./m²
-5.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
15.493 kr./m²
-72.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.5%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år100.188 kr.
Salgspris3.780.801 kr.
Profit (1 års hold)-139.831 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.6%
α (alpha)-6.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år143.640 kr.
Salgspris4.045.457 kr.
Profit (1 års hold)168.277 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.3%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast13.3%
Gross rental/år179.076 kr.
Salgspris4.340.360 kr.
Profit (1 års hold)498.615 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år144.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.292 kr.
− Ejerudgifter/år-44.652 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.188 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)143.640 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.076 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.780.801 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-240.019 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-6.0%

Mægler

kr/m² (udbud)56.268 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-03-25normal
2.620.000 kr.36.901 kr./m²
2018-08-24family
935.000 kr.13.169 kr./m²
2016-01-21normal
1.725.000 kr.24.296 kr./m²
2015-07-24normal
1.450.000 kr.20.423 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.620.000 kr.2021-03-25 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor 2 værelses med flot udsigt over Eberts Villaby

Velkommen til denne skønne og velindrettede ejerlejlighed på 71 m², perfekt placeret midt på Amager – tæt på alt, hvad København har at byde på. Her bor du i et attraktivt område med få minutters cykeltur til Amagerbrogade, metroen, Amager Strandpark, Christianshavn og Indre By. En central beliggenhed der kombinerer bylivets puls med rolige grønne omgivelser. Lejligheden ligger højt og lyst i ejendommen og byder på en fantastisk udsigt over charmerende Eberts Villaby, som ses gennem de store, n