Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·101 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 30.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.7%✓5. sal✓KBH-klassiker 1904✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.862 kr/m² × 48 m² = 3.017.358 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
3.395.000 kr.
Dage på markedet
101d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.704 kr./år
Alpha
-11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.017.358 kr.
62.862 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.417.220 kr.
71.192 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.060.362 kr.
63.758 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.395.000 kr.
70.729 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.017.358 kr.
62.862 kr./m²
-11.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
890.000 kr.
18.542 kr./m²
-73.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.9%
α (alpha)-11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år63.216 kr.
Salgspris3.017.358 kr.
Profit (1 års hold)-336.646 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.0%
α (alpha)-11.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-2.0%
Gross rental/år92.592 kr.
Salgspris3.228.573 kr.
Profit (1 års hold)-96.055 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.6%
α (alpha)-11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år189.024 kr.
Salgspris3.463.927 kr.
Profit (1 års hold)235.731 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år97.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)127.296 kr.
− Ejerudgifter/år-34.704 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)63.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)92.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.024 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.370 kr.
= Tx-omkostning22.220 kr.
+ Tilbudspris3.395.000 kr.
= Total investeret3.417.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.017.358 kr.
− Investeret-3.417.220 kr.
= Spread-399.862 kr.
÷ Investeret÷ 3.417.220 kr.
= Alpha-11.7%
Mægler
kr/m² (udbud)70.729 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-05-27normal
2.000.000 kr.41.667 kr./m²
2017-01-24normal
600.000 kr.12.500 kr./m²
2014-08-03normal
975.000 kr.20.313 kr./m²
2008-05-22normal
940.000 kr.19.583 kr./m²
2004-01-28normal
835.000 kr.17.396 kr./m²
1998-01-31normal
330.160 kr.6.878 kr./m²
1993-05-12normal
230.000 kr.4.792 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.000.000 kr.2024-05-27 · 2 år siden
Udbudspris implicerer30.3% pa
FMV implicerer22.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-7.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og lys kvistlejlighed i rolig gade
LejlighedenDrømmer du om en lys og privat lejlighed øverst oppe i byen? Så byder denne velholdte lejlighed på 5. sal på en helt særlig kombination af ro, udsigt og funktionalitet. Her overtager du nøglerne til en charmerende lejlighed i en flot ejendom fra 1904, hvor de kvidrende fugle bliver dine eneste overboer. Beliggenheden tæt på Amagerbro gør hverdagen nem. Og med en attraktiv, lav ejerudgift er boligen ideel for dig som førstegangskøber eller som forældrekøb.Lejligheden rummer 48 veldispo