← Tilbage til on-market
Østerbrogade 214, 1. th
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.2%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 95✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.092 kr/m² × 72 m² = 5.478.651 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1938
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.340 kr./år
Alpha
-9.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.478.651 kr.
76.092 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
83.789 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.544.991 kr.
77.014 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
83.264 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.478.651 kr.
76.092 kr./m²
-8.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
19.444 kr./m²
-76.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.5%
α (alpha)-9.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-7.5%
Gross rental/år101.460 kr.
Salgspris5.478.651 kr.
Profit (1 års hold)-452.709 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.4%
α (alpha)-9.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år153.300 kr.
Salgspris5.862.157 kr.
Profit (1 års hold)-17.363 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.1%
α (alpha)-9.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast10.1%
Gross rental/år268.429 kr.
Salgspris6.289.491 kr.
Profit (1 års hold)525.101 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-71.340 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.460 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.300 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.429 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.478.651 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-554.169 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-9.2%
Mægler
kr/m² (udbud)83.264 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-01-29normal
3.998.000 kr.55.528 kr./m²
2017-07-16family
1.610.000 kr.22.361 kr./m²
2011-03-30normal
1.500.000 kr.20.833 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.998.000 kr.2021-01-29 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og charmerende bolig med altan.
Nogle hjem har bare en særlig sjæl – og denne lejlighed er ingen undtagelse. Velkommen til en lys og charmerende bolig på 72 kvm i det historiske og eftertragtede Strandvejsgaarden, hvor arkitektonisk elegance og moderne komfort smelter sammen i en harmonisk helhed. Men dette hjem er mere end blotfire vægge – det er en del af en ikonisk ejendom. Strandvejsgaarden blev opført i 1936-38, tegnet af arkitekt P. Søgaard Petersen fra Dominia A/S, der satte en ære i at skabe et byggeri af høj kvalitet