iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Øresundsvej 52, 2. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.4%✓KBH-klassiker 1914✓Sol 95✓2. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.249 kr/m² × 80 m² = 5.059.930 kr.
Øresundsvej 52, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1914
Udbudspris
5.550.000 kr.
Dage på markedet
44d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.684 kr./år
Alpha
-9.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.059.930 kr.
63.249 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.585.150 kr.
69.814 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.138.763 kr.
64.235 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.550.000 kr.
69.375 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.059.930 kr.
63.249 kr./m²
-8.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
18.125 kr./m²
-73.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.4%
α (alpha)-9.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-7.4%
Gross rental/år111.516 kr.
Salgspris5.059.930 kr.
Profit (1 års hold)-413.704 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.5%
α (alpha)-9.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år160.476 kr.
Salgspris5.414.125 kr.
Profit (1 års hold)-10.549 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.3%
α (alpha)-9.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år272.230 kr.
Salgspris5.808.800 kr.
Profit (1 års hold)495.879 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-51.684 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.516 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)160.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.230 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.550.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.550.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.550.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.300 kr.
= Tx-omkostning35.150 kr.
+ Tilbudspris5.550.000 kr.
= Total investeret5.585.150 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.059.930 kr.
− Investeret-5.585.150 kr.
= Spread-525.220 kr.
÷ Investeret÷ 5.585.150 kr.
= Alpha-9.4%

Mægler

kr/m² (udbud)69.375 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-12family
1.266.495 kr.15.831 kr./m²
2020-09-11normal
2.820.000 kr.35.250 kr./m²
2015-06-23normal
2.200.000 kr.27.500 kr./m²
2007-10-21normal
1.775.000 kr.22.188 kr./m²
1998-11-12normal
613.050 kr.7.663 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.820.000 kr.2020-09-11 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Herskabelig 3V'er tæt på Metro, Strand og City

Herskabelig charme tæt på Metro, Strand og City Velkommen til Øresundsvej 52, 2. th. – en sjældent udbudt og særdeles indbydende herskabslejlighed, hvor klassisk charme og moderne komfort går hånd i hånd.Her får I en bolig med alle de detaljer, der gør de ældre københavnerlejligheder så eftertragtede: smuk stuk, flotte plankegulve, imponerende loftshøjde og et fantastisk lysindfald. Lejligheden fremstår i flot stand og er lige til at flytte ind i.Beliggenheden er ganske enkelt i top. Fra hoveddø