Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·73 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗111 m² for stor!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 82✓Nybyg 2018
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
111 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
73d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.128 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.695.000 kr.
60.315 kr./m² · fallback
Investeret
6.737.020 kr.
60.694 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.829.485 kr.
61.527 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.695.000 kr.
60.315 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.695.000 kr.
60.315 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.300.000 kr.
20.721 kr./m²
-65.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år177.312 kr.
Salgspris6.695.000 kr.
Profit (1 års hold)135.292 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.0%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år245.244 kr.
Salgspris7.163.650 kr.
Profit (1 års hold)671.874 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år327.383 kr.
Salgspris7.685.860 kr.
Profit (1 års hold)1.276.223 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (111) × 12 mdr
= Langtidsleje/år226.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)294.372 kr.
− Ejerudgifter/år-49.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)177.312 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)245.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)327.383 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.695.000 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-42.020 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)60.315 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FANTASTISK BELIGGENDE STOR 3 VÆRELSES LEJLIGHED
Velkommen til en gennemtænkt boligoplevelse på 111 m², hvor lys, luft og moderne kvalitet forenes. Denne stilrene ejerlejlighed fra 2018 er placeret højt i ejendommen og byder på en kompromisløs kombination af byliv og natur. Boligen er defineret ved sit gennemgående lysindfald og store vinduespartier, der inviterer dagslyset helt ind i hjertet af hjemmet. De lyse gulve og neutrale flader understøtter den luftige atmosfære, mens elevatoren i ejendommen sikrer nem adgang for alle generationer.