Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·122 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.8%!105 m² stor✓Sol 66✓3. sal✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.444 kr/m² × 105 m² = 8.236.646 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
105 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
8.595.000 kr.
Dage på markedet
122d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.100 kr./år
Alpha
-4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.236.646 kr.
78.444 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.648.420 kr.
82.366 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.333.893 kr.
79.370 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.595.000 kr.
81.857 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.236.646 kr.
78.444 kr./m²
-4.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.100.000 kr.
20.000 kr./m²
-75.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.0%
α (alpha)-4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år149.100 kr.
Salgspris8.236.646 kr.
Profit (1 års hold)-262.674 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.7%
α (alpha)-4.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år213.360 kr.
Salgspris8.813.211 kr.
Profit (1 års hold)378.151 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.0%
α (alpha)-4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år258.814 kr.
Salgspris9.455.670 kr.
Profit (1 års hold)1.066.063 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (105) × 12 mdr
= Langtidsleje/år214.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)278.460 kr.
− Ejerudgifter/år-65.100 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.100 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)213.360 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.814 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+51.570 kr.
= Tx-omkostning53.420 kr.
+ Tilbudspris8.595.000 kr.
= Total investeret8.648.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.236.646 kr.
− Investeret-8.648.420 kr.
= Spread-411.774 kr.
÷ Investeret÷ 8.648.420 kr.
= Alpha-4.8%
Mægler
kr/m² (udbud)81.857 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-01-15normal
4.600.000 kr.43.810 kr./m²
2009-08-31normal
2.625.000 kr.25.000 kr./m²
2006-03-08normal
2.454.675 kr.23.378 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.600.000 kr.2018-01-15 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3V lejlighed med en fantastisk sydvendt & dyb altan centralt på Bryggen!
Lejligheden Beliggenheden kan det hele! Det er nemlig på Islands Brygge, I skal forestille jer at bo – lige i smørhullet mellem Fælleden og havnen. Lejligheden er mindst lige så misundelsesværdig som beliggenheden, for der er tale om 105 lækre, lyse og moderne kvadratmeter med en stor, solrig altan med udsigt over Fælledens trætoppe.I skal bo godt oppe på tredje sal, og I træder ind til en åben planløsning, der samler køkken og stue side om side. Lyset strømmer ind ad loft til gulv