Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·77 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
- ·Seller CAGR 16.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -3.2%✓5. sal✓Sol 95✓63 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.389 kr/m² × 63 m² = 5.253.493 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
77d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.212 kr./år
Alpha
-3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.253.493 kr.
83.389 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
86.178 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.309.772 kr.
84.282 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.395.000 kr.
85.635 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.253.493 kr.
83.389 kr./m²
-2.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
22.222 kr./m²
-74.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.6%
α (alpha)-3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år89.988 kr.
Salgspris5.253.493 kr.
Profit (1 års hold)-85.739 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-3.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år135.348 kr.
Salgspris5.621.238 kr.
Profit (1 års hold)327.366 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år173.841 kr.
Salgspris6.031.010 kr.
Profit (1 års hold)775.631 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år151.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)196.560 kr.
− Ejerudgifter/år-61.212 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.988 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)135.348 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.841 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.253.493 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-175.727 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-3.2%
Mægler
kr/m² (udbud)85.635 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-27normal
3.420.000 kr.54.286 kr./m²
2023-06-10normal
2.850.000 kr.45.238 kr./m²
2023-06-10normal
2.850.000 kr.45.238 kr./m²
2019-12-19family
1.250.000 kr.19.841 kr./m²
2008-10-13normal
1.365.000 kr.21.667 kr./m²
2005-06-28family
1.142.000 kr.18.127 kr./m²
2002-01-14normal
1.110.000 kr.17.619 kr./m²
1996-08-20normal
518.000 kr.8.222 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.420.000 kr.2023-12-27 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.4% pa
FMV implicerer15.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 2-værelses med stor solrig altan
Velkommen til denne velindrettede lejlighed beliggende på attraktive Korsørgade i hjertet af Indre Østerbro.Boligen fremstår med en funktionel planløsning, hvor kvadratmeterne er udnyttet optimalt. Man bydes velkommen i en entré med adgang til lejlighedens øvrige rum. Køkkenet er praktisk indrettet med gode arbejdsflader og opbevaringsmuligheder, hvilket gør det ideelt til både hverdag og madlavning.Lejligheden rummer et pænt badeværelse i en god størrelse samt et regulært værelse, der egner sig