iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Johan Kellers Vej 30, 0. th

2450 København SV · realmaeglerne · RealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet16/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -17.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Stueetage/kælder

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
3 · ! 1 · 2
Stueetageα -17.0%!Sol 59KBH-klassiker 193659 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 55.120 kr/m² × 59 m² = 3.252.065 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Johan Kellers Vej 30, 0. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
45d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.920 kr./år
Alpha
-17.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.252.065 kr.
55.120 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
66.444 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.306.516 kr.
56.043 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.895.000 kr.
66.017 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.252.065 kr.
55.120 kr./m²
-16.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
950.000 kr.
16.102 kr./m²
-75.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.1%
α (alpha)-17.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-15.1%
Gross rental/år76.140 kr.
Salgspris3.252.065 kr.
Profit (1 års hold)-592.015 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.0%
α (alpha)-17.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-7.0%
Gross rental/år117.558 kr.
Salgspris3.479.710 kr.
Profit (1 års hold)-322.952 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.3%
α (alpha)-17.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år177.596 kr.
Salgspris3.733.371 kr.
Profit (1 års hold)-9.253 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.060 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.
− Ejerudgifter/år-61.920 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.140 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.558 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)177.596 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.252.065 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-668.155 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-17.0%

Mægler

kr/m² (udbud)66.017 kr.
MæglerRealMæglerne Vesterbro & Carlsberg Byen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-04-01other
716.479 kr.12.144 kr./m²
2017-06-06normal
1.895.000 kr.32.119 kr./m²
2015-02-26normal
1.425.000 kr.24.153 kr./m²
2007-05-23normal
1.450.000 kr.24.576 kr./m²
2005-12-12family
1.160.000 kr.19.661 kr./m²
2004-07-16normal
1.131.344 kr.19.175 kr./m²
2003-09-12normal
807.100 kr.13.680 kr./m²
2000-07-04normal
650.000 kr.11.017 kr./m²
1998-09-30normal
506.582 kr.8.586 kr./m²
1996-08-22normal
275.000 kr.4.661 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.895.000 kr.2017-06-06 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og funktionel 2-værelses lejlighed med egen gårdhave

Johan Kellers Vej byder på en charmerende og velindrettet lejlighed, der skiller sig ud med en af de mest eftertragtede kvaliteter i byens boligmasse – en privat gårdhave, der giver udsigt til grønne omgivelser og mulighed for udendørs ophold lige uden for døren. Lejligheden fremstår lys og indbydende med lyse trægulve, høje lofter på 2,70 m og store vinduer, der trækker naturligt lys ind i alle rum. Stuen er rummelig og åbner direkte ud til gårdhaven, der med sin hæk og beplantning udgør et grønt og afskærmet fristed – perfekt til morgenmad i det fri eller afslapning i sommervarmen. Køkkenet er moderne og funktionelt indrettet med blågrå skabslåger, hvide overflader og hvide flisevægge, der giver et friskt og stilfuldt udtryk. Der er gaskomfur og god arbejdsplads, og køkkenet er gennemtænkt i både layout og materialevalg. Via entréen er der desuden adgang til et separat toilet, der giver en praktisk og velfungerende planløsning i det daglige. Soveværelset er lyst og velproportioneret med vinduer mod de grønne omgivelser, og der er god plads til dobbeltseng og opbevaring. Den samlede planløsning er velfungerende og giver en naturlig adskillelse af boligens funktioner. Med gårdhaven som et sjældent privilegium i bymæssig sammenhæng og en velfungerende og lys bolig er dette en oplagt mulighed for den køber, der ønsker det bedste fra begge verdener. Vi inviterer dig til en fremvisning – kom og oplev stemningen selv.