iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sortedam Dossering 11, 2. tv

2200 København N · realmaeglerne · RealMæglerne Nørrebro & Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1869)
  • ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·176 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
3 · ! 1 · 1
α -0.6%!Ingen AVMSol 82Klassisk 18692. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Sortedam Dossering 11, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1869
Udbudspris
10.000.000 kr.
Dage på markedet
176d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.136 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.000.000 kr.
107.527 kr./m² · fallback
Investeret
10.061.850 kr.
108.192 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.079.417 kr.
108.381 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
10.000.000 kr.
107.527 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
10.000.000 kr.
107.527 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.300.000 kr.
24.731 kr./m²
-77.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år141.744 kr.
Salgspris10.000.000 kr.
Profit (1 års hold)79.894 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år202.008 kr.
Salgspris10.700.000 kr.
Profit (1 års hold)840.158 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år249.532 kr.
Salgspris11.480.000 kr.
Profit (1 års hold)1.667.682 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år200.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)261.144 kr.
− Ejerudgifter/år-59.136 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)141.744 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)202.008 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.532 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.000.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+60.000 kr.
= Tx-omkostning61.850 kr.
+ Tilbudspris10.000.000 kr.
= Total investeret10.061.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV10.000.000 kr.
− Investeret-10.061.850 kr.
= Spread-61.850 kr.
÷ Investeret÷ 10.061.850 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)107.527 kr.
MæglerRealMæglerne Nørrebro & Nordvest ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2003-12-17normal
2.150.000 kr.23.118 kr./m²
1998-12-14normal
1.156.000 kr.12.430 kr./m²
1996-03-24normal
730.000 kr.7.849 kr./m²
1993-02-09normal
665.000 kr.7.151 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.150.000 kr.2003-12-17 · 23 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Meget sjældent udbudt 3 værelses, på nok Nørrebro´s, måske København´s bedste beliggenhed!

I første parket til søerne, med stor altan og Nørrebro´s pulserende byliv lige udenfor døren, finder du denne unikke lejlighed. Du befinder dig lige i smørhullet i Ravnsborggade kvarteret, med caféer, restauranter, Søerne, Sankt Hans torv og ikke langt til metroen. Udover lejlighedens store herlighedsværdi, så er foreningen meget veldrevet og har uhørt lave fællesudgifter. Lejligheden indeholder fordelingsentré, klinkebadeværelse med separat brus og vindue. Charmerende køkken med lille spiseplads. Fra entréen er der adgang til lejlighedens 2 stuer en-suite, som begge vender mod søerne og med udgang til stor altan. Fra stuerne og altanen, kan du nyde solopgangen og den helt unikke udsigt over søerne. Stuen er vel disponeret og med plads til både spise område og sofa arrangement. Mod gården finder du lejlighedens soveværelse, med plads til dobbelt seng og skabe. I entréen finde du et indbygget skab, hvor der er vaskesøjle. Gårdområdet er også helt unikt og har med et gammelt baghus og brostenbelagt en charme man ikke finder mange steder. Derudover fortsætter gården ud i et større grønt område. Denne helt unikke bolig er med dens beliggenhed og størrelse, meget sjældent udbudt, så ring og bestil en fremvisning inden det er for sent.