Top-pick score
92/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 7.2% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2023)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·121 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·Seller CAGR 23.6% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 0 · ✗ 0
✓α +7.2%✓Sol 100✓Nybyg 2023✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 117.112 kr/m² × 99 m² = 11.594.124 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
99 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
10.750.000 kr.
Dage på markedet
121d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 105.204 kr./år
Alpha
7.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.594.124 kr.
117.112 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.816.350 kr.
109.256 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.678.360 kr.
117.963 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
10.750.000 kr.
108.586 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.594.124 kr.
117.112 kr./m²
+7.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.6%
α (alpha)7.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år156.156 kr.
Salgspris11.594.124 kr.
Profit (1 års hold)933.930 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
16.4%
α (alpha)7.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast16.4%
Gross rental/år234.564 kr.
Salgspris12.405.713 kr.
Profit (1 års hold)1.823.927 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.3%
α (alpha)7.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast26.3%
Gross rental/år466.709 kr.
Salgspris13.310.054 kr.
Profit (1 års hold)2.960.413 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR2.590 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.590 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år784.789 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-117.718 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-63.546 kr.
= Net Airbnb/år571.913 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.768 kr.
− Ejerudgifter/år-105.204 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.156 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)234.564 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)466.709 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+64.500 kr.
= Tx-omkostning66.350 kr.
+ Tilbudspris10.750.000 kr.
= Total investeret10.816.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.594.124 kr.
− Investeret-10.816.350 kr.
= Spread777.774 kr.
÷ Investeret÷ 10.816.350 kr.
= Alpha7.2%
Mægler
kr/m² (udbud)108.586 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-08-31normal
8.700.000 kr.87.879 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.700.000 kr.2025-08-31 · 1 år siden
Udbudspris implicerer23.6% pa
FMV implicerer33.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+9.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn lejlighed med dejlig stor altan på Papirøen
I denne ikoniske bygning fra 2023 får du en lys lejlighed med en hverdagsvenlig planløsning og materialer i høj kvalitet. Her på Papirøen leves livet med både byen og vandet lige ved fingerspidserne. Lejligheden er særdeles veludnyttet og fremstår lys, stilren og indbydende. Køkken, stue og alrum ligger i naturlig forlængelse af hinanden og skaber et åbent opholdsrum med et smukt lysindfald fra de gode vinduespartier. Køkkenet er fra Uno form og udført i flotte kvalitetsmaterialer, der passe