iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Drejøgade 35, 2. 20

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 18.7% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1979✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 68✓2. sal✓66 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Drejøgade 35, 2. 20

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1979
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
46d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.300 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
72.652 kr./m² · fallback
Investeret
4.825.620 kr.
73.115 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.879.970 kr.
73.939 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.795.000 kr.
72.652 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
72.652 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
19.697 kr./m²
-72.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år116.100 kr.
Salgspris4.795.000 kr.
Profit (1 års hold)85.480 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år163.620 kr.
Salgspris5.130.650 kr.
Profit (1 års hold)468.650 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år192.753 kr.
Salgspris5.504.660 kr.
Profit (1 års hold)871.793 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år158.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)205.920 kr.
− Ejerudgifter/år-42.300 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.100 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.620 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.753 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.795.000 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-30.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)72.652 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-08-09normal
2.870.000 kr.43.485 kr./m²
2020-09-21normal
2.100.000 kr.31.818 kr./m²
2013-03-15normal
1.350.000 kr.20.455 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.870.000 kr.2023-08-09 · 3 år siden
Udbudspris implicerer18.7% pa
FMV implicerer18.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velindrettet og delevenlig 2-værelses med stor altan, elevator og attraktiv beliggenhed på Østerbro

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - På attraktive Drejøgade udbydes nu denne rummelige 2-værelses lejlighed på 2. sal i en moderne ejendom med elevator. Her får man en bolig med en veldisponeret planløsning, gode lysindfald og attraktive fællesfaciliteter – oplagt til både parret, singlen eller som delelejlighed. Lejligheden rummer 66 veludnyttede kvadratmeter med to regulære værelser, som giver gode indretningsmuligheder og en fleksibel indretning. Planløsningen gør det muligt at indrette sig funktionelt, uanset om man ønsker separat soveværelse, hjemmekontor eller en delevenlig løsning. Køkkenet fremstår i pæn og funktionel stand med god skabs- og arbejdsplads samt mulighed for spiseområde. Badeværelset har en rigtig god størrelse med separat bruseniche og god plads til både opbevaring og vaskefaciliteter – en størrelse man sjældent finder i tilsvarende lejligheder. Fra lejligheden er der adgang til et skønt uderum mod sydvest, hvor solen kan nydes store dele af dagen og langt ud på aftenen. Her er plads til både bord, stole og hyggelige sommeraftener i rolige omgivelser. Ejendommen byder desuden på gode fællesfaciliteter såsom elevator, hyggeligt gårdmiljø, tagterrasse, vaskerum samt p-kælder med mulighed for leje af parkeringsplads. Beliggenheden på Østerbro er særdeles attraktiv med kort afstand til caféer, indkøb, grønne områder og offentlig transport. Man bor centralt med nem adgang til både metro, S-tog og resten af København, samtidig med at området har en rolig og hyggelig atmosfære. En velindrettet bolig med gode muligheder, attraktive fællesfaciliteter og en eftertragtet beliggenhed på Østerbro. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk