← Tilbage til on-market
Carl Th. Zahles Gade 8, 2. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2005)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.5% — over markedet
- ·Seller CAGR 17.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.5%✓Sol 95✓2. sal✓Bygget 2005✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.794 kr/m² × 92 m² = 6.421.047 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
6.895.000 kr.
Dage på markedet
99d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.840 kr./år
Alpha
-7.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.421.047 kr.
69.794 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.938.220 kr.
75.415 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.506.995 kr.
70.728 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.895.000 kr.
74.946 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.421.047 kr.
69.794 kr./m²
-6.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.200.000 kr.
23.913 kr./m²
-68.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.6%
α (alpha)-7.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år126.840 kr.
Salgspris6.421.047 kr.
Profit (1 års hold)-390.333 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.2%
α (alpha)-7.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år183.144 kr.
Salgspris6.870.520 kr.
Profit (1 års hold)115.444 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.1%
α (alpha)-7.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år263.074 kr.
Salgspris7.371.362 kr.
Profit (1 års hold)696.216 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år187.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)243.984 kr.
− Ejerudgifter/år-60.840 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)126.840 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.144 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.074 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.370 kr.
= Tx-omkostning43.220 kr.
+ Tilbudspris6.895.000 kr.
= Total investeret6.938.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.421.047 kr.
− Investeret-6.938.220 kr.
= Spread-517.173 kr.
÷ Investeret÷ 6.938.220 kr.
= Alpha-7.5%
Mægler
kr/m² (udbud)74.946 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-26normal
4.250.000 kr.46.196 kr./m²
2020-10-19normal
3.755.000 kr.40.815 kr./m²
2012-09-03normal
2.075.000 kr.22.554 kr./m²
2008-08-08normal
2.060.000 kr.22.391 kr./m²
2005-03-07normal
1.779.000 kr.19.337 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.250.000 kr.2023-03-26 · 3 år siden
Udbudspris implicerer17.5% pa
FMV implicerer14.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Privatliv og topkomfort i skøn forening
Privatliv og topkomfort i skøn forening Lad boligjagten tage jer til Carl Th. Zahles Gade, hvor 92 veldisponerede kvadratmeter står klar til at danne rammen om en helt igennem god tilværelse for det pladskrævende par såvel som den lille familie. Her får I ikke blot en bolig opført med øje for kvalitet og funktionalitet, men også en usædvanligt fredelig og tilbagetrukket beliggenhed – med både byliv og natur lige ved hånden.I bosætter jer nemlig i smørhullet mellem det stemningsfulde Havneparken